40万亿不动产盘活新路径 证监会启动商业不动产REITs试点

11月28日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（简称《公告》），明确了商业不动产REITs基金注册及运营管理要求，基金管理人和专业机构责任等，旨在丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

商业不动产 REITs 是指持有写字楼、商业综合体、零售物业、酒店等商业不动产，通过稳定现金流获取收益并向份额持有人分配的封闭式公募基金。

作为标准化证券产品，其已成为全球范围内继股票、债券后的第三大基础证券品种。《公告》明确，拟纳入 REITs 的商业不动产需符合国家战略与产业政策，权属清晰、合规手续齐备且具备持续稳定现金流；基金管理人需在募集前开展全面尽职调查，聘请专业机构提供评估、法律、审计等服务并提交注册申请材料，同时主动履行资产运营管理核心责任。

监管层面构建了 “行政监管 + 自律管理” 双重体系，证监会、交易所等机构分别履行监管与自律职责，相关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行，压实各方主体责任。

经过五年探索，我国 REITs 市场成效显著。截至 11 月 27 日，已上市 77 只 REITs 产品，累计融资金额 2070 亿元，总市值达 2201 亿元；2024 年以来中证 REITs 全收益指数上涨 22.46%，且多数产品保持高频分红特征 ——2024 年华夏和达高科 REIT 等 2 只产品分红 5 次，中金山东高速 REIT 等 6 只产品分红 4 次，13 只产品分红 3 次，使其逐步成为居民资产配置的重要选择。

从市场需求来看，我国商业不动产存量规模庞大，通过 REITs 实现资产证券化，既能提升资产流动性与资本配置效率，推动商业不动产业态优化升级、刺激消费；又能助力房企构建 “开发 - 培育 - REITs 退出 - 再投资” 闭环，快速回笼资金用于偿债或再投资，改善资产负债结构、缓解债务风险，同时推动房企从 “重资产开发销售” 向 “轻资产运营服务” 转型。

此外，REITs 的高流动性与高透明度还能为商业不动产提供市场化定价 “锚”，稳定市场预期，且其强制高比例现金分红、波动小的优势，也能为投资者提供优质资产配置选择，降低组合波动性。

此次试点采用 “商业不动产 REITs 与基础设施 REITs 并行推进” 策略。两类产品基于资产属性、运营特征等差异建立分类管理制度，基础设施 REITs 持续聚焦公共基础设施存量盘活，商业不动产 REITs 则精准对接商业物业盘活需求，动态优化涉房企业发行监管要求，二者各有侧重、协同服务实体经济。这一制度设计亮点在于 “明确边界 + 压实责任”，既延续成熟框架实现创新与稳健平衡，又通过强化管理人主动运营责任与专业机构把关义务筑牢试点根基，构建了以《证券法》《证券投资基金法》为基石，行政监管规则为核心、自律规则为补充的监管体系，在发行审核、上市交易、信息披露等环节制定了公开透明的规范要求。

推出商业不动产 REITs 是落实党中央、国务院 “盘活存量资产” 决策部署的重要举措，与资本市场新 “国九条”、《“十五五” 规划纲要建议》及五部门《城市商业提质行动方案》等政策一脉相承，体现了政策协同性。目前，证监会、沪深交易所等正抓紧推进制度规则印发、技术系统调整等准备工作，预计很快将开放申报通道。

后续，监管部门还将持续健全配套政策体系，优化 REITs 首发与扩募机制，支持并购重组、推动发行范围扩容提质，做大做强 “资产上市” 平台，同时大力引导中长期资金入市，构建投融资良性循环的市场生态，进一步发挥 REITs 市场功能。