城市更新｜定位及品牌，重构片区识别度与产业方向

在城市更新实践中，人们往往习惯于从空间层面的诊断入手，围绕对区域资源进行体检评估，从产业、土地、人口、交通、空间、功能等角度完成 “区域画像”。

这一步固然重要，但真正决定城市更新项目持续竞争力与未来价值上限的，从来不是细节性的优化，而是更宏观的 「战略定位」、「品牌方向」以及「主导产业框架」。

所以，只有在完成“价值诊断”之后跳出项目本身，从系统性、结构化的视角重新定义片区在城市中的位置，才能确保后续更新行动具备长期性的逻辑支撑。

以下内容将从城市更新的品牌逻辑出发，系统地阐述品牌定位在城市更新中的作用、方法和案例。

01 为什么城市更新必须建立品牌思维？

城市更新的核心竞争不是土地，也不是建筑，而是用户心智。一个片区能否形成吸引力、能否拥有持续的流量入口和产业集聚能力，最终都取决于用户是否能对其形成清晰、独特可记忆的认知锚点。

当片区没有定位，就不会有特色；没有特色，就无法形成价值。这也是为什么大量更新项目经过多年投入，依然无法摆脱“千篇一律”“功能单调”“缺乏吸引力”的根本原因。城市更新不是把老空间翻新、把楼修漂亮，而是通过品牌思维重塑片区的“意义”——也就是用户为什么要来，以及来了之后能获得什么独特体验。

「品牌」不是一句口号，也不是宣传物料，而是一种对片区长期价值的系统性定义，它能让规划、建筑、景观、招商、运营等全部内容在同一逻辑下协同，构建一个长期持续、自带吸引力的区域认知体系。

比如，北京郎园、上海M50、广州永庆坊、新加坡牛车水，这些成功案例背后无一例外都拥有清晰的片区「品牌定位」，使其能够在城市更新竞争中脱颖而出。

02 四级定位框架：

——城市—片区—资产—业态的协同逻辑

片区定位不能凭直觉或喜好决定，而应基于城市战略、产业趋势和资产禀赋的逻辑推演。一个常被忽视却至关重要的框架是“城市—片区—资产—业态”四级定位体系，它既包含自上而下的战略约束，也包含自下而上的价值提炼。

1）自上而下：「城市定位」决定「片区使命」

城市处于什么发展阶段，未来主攻方向是什么，城市战略如何表达，对片区具有根本性的限制与赋能。

比如，深圳强调科技创新，因此旧厂区更新多走“创新科技社区”方向；成都强调公园城市，因此城市更新强调生活美学、文化与生态体验；杭州强化数字经济，因此更新项目往往延展出电商、数字内容、数字制造方向。

片区定位必须与城市战略相互咬合，否则很容易陷入“城市要科技、片区搞文旅”的错位局面。

2）自下而上：「资产特征」决定可被激活的价值

片区的建筑形态、尺度、交通可达性、人群基础、文化肌理、生活方式等，决定了区域真正能做什么。

比如，老厂房适合创意产业和创新办公；老街巷适合市井文化、新消费市集；滨水区适合生活方式类场景；高交通能级片区适合商务与产业集聚。

资产禀赋是片区定位最真实的“地心引力”。

3）四级协同：定位是价值链，而不是单点定义

「定位」是价值链的核心环节。——城市定位，给片区方向；片区定位，给资产框架；资产定位，为业态落地提供空间边界。最终形成一条自洽、连续、可执行的定位金字塔：

首先，是城市定位，决定片区使命；第二，片区定位，决定资产角色；第三，资产定位，决定业态类型；第四，是业态定位：决定最终用户体验。

这一框架能让整体更新过程从混乱走向秩序，从零散走向系统。

03片区战略定位三问法：

——决定片区灵魂的关键工具

在实践中，一个高质量的片区定位往往可以用“三问法”推导出来：我是谁？我有什么？我要成为什么？

这是从区域身份、资源能力到未来愿景的完整链条。

1）我是谁？——片区的角色与基因

每个片区都有属于自己的历史、文化与社会肌理，找到片区的“底色”是定位的起点。

这里到底是老工业区，还是历史街区？是城市门户节点，还是生活型社区？是文化发生地，还是自然资源富集区？

比如，上海杨树浦电厂更新为“城市电力文化地标”，就是基于其工业历史基因，让原有的能源故事成为新城市文化的组成部分。

2）我有什么？——片区的核心资产与差异点

差异化是价值的来源。一个片区究竟能凭什么与其他区域拉开距离，取决于它的稀缺性资源与可塑造的核心能力。

常见的差异点，包括有，

—— 景观资源（河、湖、山、湾）；历史文脉（厂房、街区、老建筑）；产业基础（创意、轻制造、科技）；人群结构（年轻创客、文化人群）；以及空间特色（大空间、街巷尺度、开放边界）等。

比如，广州永庆坊的成功，在于抓住“老西关市井文化”这一不可替代的差异点，将原有生活肌理升级为可体验的文化场景，而非简单翻新建筑。

3）我要成为什么？——主导产业方向与未来愿景

战略定位最终需要落到未来目标上，也就是片区未来的主导产业和生活场景。未来定位大致可以从三条路径推出来，

比如，能力驱动型（从现有产业升级）；场景驱动型（从生活方式转化）；价值驱动型（从城市政策红利导向）

比如，北京郎园从原有印刷厂房延展出创意内容产业，并以“内容发生地”作为战略愿景，使片区成为北京文化内容重要生产场。

04 主导产业方向：

——从「资源」到「场景」的逻辑推导

「主导产业」不能凭喜好选择，而应从资源禀赋出发，通过“资源—能力—产业—场景—业态”链条自然推导出来。

1）资源决定能力，能力决定产业，产业决定场景，场景决定业态

比如，滨水区往往具备生活方式相关的能力，所以，常延展出：
生态体验 → 活力休闲 → 文旅服务 → 餐饮、亲子、公园商业等业态。

比如，老厂房则往往具备创新空间优势，可延展为：
创客基础 → 创新办公 → 科创孵化 → 场景化办公与创新文化活动。

2）主导产业不在多，而在清晰

主导产业需要聚焦，不能宽泛；但也不能太窄了，不符合招商趋势，大大地限制招商。所以，最有效的产业结构通常是：

「 1个主导产业 + 2个支撑产业 」，形成相对稳定的运营和招商体系。

3）用“产业结构树”明确产业落位和空间分布

构建一个产业结构树，形成「主辅结合，生态互补」的产业结构树。

首先，主干，主导产业（如文化创意、未来产业）；主枝，为关键配套（如体验消费、文化活动）；细枝，有日常服务、社区生活。

比如，成都交子公园片区，以“金融+公园城市体验”为主干，形成金融总部集聚与高品质生活方式结合的新型城市功能区。

05 定义片区品牌原型：

——让城市更新拥有可讲述的故事

片区「品牌原型」，是城市更新的精神内核，它不是一句口号，而是对这个片区的“人格、风格、情绪与价值等 ” 整体化表达。

一个完整的片区品牌原型通常包含三要素：

1）品牌性格：片区在人的心中是什么样子？

需要沉下心去感受一下，片区在居民，或是周边地区的印象是怎样的？是年轻的、先锋的、艺术的、时尚的、生态的，还是温暖的、人文的、或是市井的？

2）品牌承诺：片区能为用户提供的核心价值是什么？

可以是当下所拥有的特质，也可以是未来所能提供的价值。是创意内容的发生地，还是城市生活方式的体验场？

3）品牌故事：为什么是我？为什么在这里？

「品牌故事」往往来自区域的历史基因、产业演变和文化脉络，是片区差异化的根本来源。

比如，上海M50创意园的品牌原型并不是“艺术园区”，而是“城市创意发生地”。它把老厂房的工业气质、年轻创意人群的文化氛围和当代艺术的表达结合在一起，形成独特的空间人格，从而在十多年中保持持续吸引力。

06 结 语

「定位」，是城市更新的“起点”，不是“附属品”。所以，纵观国内外成功的城市更新案例，无论规模大小，都有一个共同特征是，——品牌定位清晰、战略方向明确、产业逻辑自洽。

「定位」又是一切后续规划、建设、招商和运营的“定盘星”，决定了整个片区未来十年的路径和命运。所以，对于任何城市更新项目来说：先做定位，再做设计；先做品牌，再做运营。