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过去几年，城市更新项目并不少，但推进慢、纠纷多、周期长、可持续性弱，几乎是各地共同的“老毛病”。
进入 2025—2026 年，一个明显变化出现了：城市更新从“政策倡导”转向“条例立法”，地方开始用法律工具系统性补漏洞、降摩擦、稳预期。
这些条例，究竟在解决什么老难题？
1 老难题
在不少项目中，政府、平台公司、原产权人、实施主体角色交叉，出现“谁主导、谁兜底、谁担责”不清的情况，项目一旦卡壳，责任难以落位。
2 立法回应
通过条例明确三层分工：
政府：规划统筹、公共利益边界、程序监管
实施主体（多为国企平台或依法选定主体）：投融资、建设、运营
权利人：依法协商参与，而非无限博弈
→ 本质是在把“行政推动”变成“制度分工”。
3 对应立法文件
《深圳经济特区城市更新条例》（多次修订，持续作为全国制度样本）
《济南市城市更新条例》（2026年1月1日起施行）
《安阳市城市更新条例》（2026年1月1日起施行）
1 老难题
更新收益如何分？增值部分归谁？公共配建谁出钱？
过去高度依赖“一事一议”，不确定性极高。
2 立法回应
条例层面普遍明确：
公共利益事项优先（公共设施、保障性住房等）
划清可市场化收益与不可分配部分
用规则替代谈判，减少博弈空间
→ 解决的是收益预期失锚的问题。
3 对应立法文件
《深圳经济特区城市更新条例》（明确公共配建与利益平衡原则）
《济南市城市更新条例》（首次系统写入“更新收益统筹”）
1 老难题
“少数不同意者”反复抬价，导致多数人被绑架；项目谈 5–10 年并不少见。
2 立法回应
通过法定程序压缩协商不确定性：
明确协商比例与条件
引入听证、公示、期限约束
将协商从“无限拉锯”变为“有限程序”
→不是取消协商，而是把协商纳入时间和程序的笼子。
3 对应立法文件
《深圳经济特区城市更新条例》（协商比例+程序约束最为成熟）
《安阳市城市更新条例》（明确协商、表决与实施衔接）
1 老难题
规划改一次、用地调一次、审批跑一轮，更新项目制度摩擦极高。
2 立法回应
条例或配套制度推动：
“更新单元制”“片区统筹”
规划—土地—建设的一体化衔接
→ 本质是为更新项目降低制度摩擦成本。
3 对应制度文件（条例 + 实施办法）
《深圳经济特区城市更新条例》（更新单元制）
《广州市城市更新办法》《广州市城市更新专项规划》（虽非条例，但与立法逻辑一致）
很多城市已经意识到：
没有立法的城市更新，只能靠意愿；
条例解决的不是“某一个项目”，而是三类长期问题：
地方政府：如何从“推动者”转向“规则制定者”
国企平台：如何从“项目公司”转向“长期更新主体”
社会资本：如何判断是否“值得等、敢不敢投”
城市更新条例密集出台，并不意味着项目会立刻变快、变容易。
未来的分化，不在有没有项目，而在谁先理解条例、用好条例，谁就先进入下一阶段。
有立法的城市更新，才能形成长期预期。
但它意味着：城市更新，正在从“拼关系、拼耐心”，走向“拼制度、拼理解深度”。
