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据北京市人民政府消息，1月1日，北京市正式发布并实施《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，该工具箱包含全面实施、试点推行、探索研究3大类共75项政策措施，旨在破解城市更新实践中的堵点难点，加大政策激励力度，激发市场活力。
20项“试点推行类”政策将加快落地
14项“探索研究类”政策预留突破空间
《政策激励工具箱》涵盖强化建筑指标统筹、支持功能混合与复合利用、优化历史遗留问题解决和土地续期、加强区域综合性更新保障等7个方面。其中，41项“全面实施类”政策力求实现“非申即享”，直接惠及项目主体，重点聚焦规模保障、功能复合与审批优化。
在建筑规模保障方面，政策将重点对危旧房改建、非居改建保租房、轨道一体化更新等给予市级建筑规模指标支持。在功能复合上，推动空间垂直开发利用与分层确权，完善存量建筑功能转换，针对文旅、体育、蓝绿空间等场景提供复合利用政策工具。此外，政策还涉及金融保障、优化审批管理服务以及鼓励多方参与等内容。
工具箱设置了20项“试点推行类”政策，旨在通过局部先行先试积累经验。试点内容包括建筑规模奖励、老旧厂房加层改造不计入容积率、地下空间复合利用、无手续建筑物认定处置、土地续期、国企房屋租期延长至10年、危旧房改造带押过户“四联办”等。同时，鼓励对综合化组团实行“打包立项”机制，推行更新方案与规划综合实施方案“一次性编制、一次性审查”及并联审批。
此外，工具箱还明确了14项“探索研究类”政策方向，为后续攻坚突破预留空间。探索内容包括构建三维产权体模型、探索重点民生及高精尖产业项目土地出让金分期缴纳支持、探索城市更新用地储供衔接机制、优化审批流程及推动审批信息系统优化等。
专家指出，该工具箱是北京探索超大城市更新路径的标志性举措，直面建筑规模调配、功能混合、产权归集等瓶颈问题，为多元更新场景提供精准“政策包”，有助于降低制度性成本，稳定市场预期，是保障“十五五”时期城市更新任务落地见效的关键政策引擎。各区各部门将加大政策支持力度，推动项目尽快落地。
试点内容涉及多个关键环节，如建筑规模奖励、老旧厂房加层改造不计入容积率；城市绿地、学校操场、轨道枢纽等地下空间复合利用；无手续建筑物认定处置、土地续期和地价款核定、市属国企房屋租期延长至10年；危旧房改造带押过户“四联办”等。
此外，“试点推行类”政策还鼓励对综合化组团实行“打包立项”机制，允许统筹各类政府资金作为项目资本金；推行更新方案与规划综合实施方案“一次性编制、一次性审查”及并联审批；探索一次性招标、设置优先投资权等供地方式及可租可售的多元回报机制；开展项目“一站式”审批服务试点等。
清华大学建筑学院教授尹稚分析，城市更新因场景差异化和需求多元化，面临土地、产权等诸多实施挑战。北京此次发布的政策“工具箱”，直面建筑规模调配、功能混合、产权归集等瓶颈问题，为危旧楼改造、老旧厂房转型、公共空间活力提升等多元场景提供了精准适配的“政策包”，有助于降低制度性信息成本，引导市场主体按需取用，从而稳定市场预期和提振信心。
这些探索包括构建三维产权体模型，明晰权属关系及立体空间布局，为推动空间复合利用奠定基础；探索对重点民生、高精尖产业项目给予土地出让金分期缴纳支持；探索城市更新用地储供衔接机制。
在优化审批方面，探索出台城市更新项目审查审批案例指引，按照不低于现状、尽量优化提升原则实施审查审批；推动审批信息系统优化，对8大类重点任务研究分类开展“一件事”集成办理等。
清华大学建筑学院长聘教授唐燕认为，“十四五”时期，北京实现了城市更新从“制度缺位”到“有章可循”的跨越，“十五五”时期则迈入深化实施的深水区，此次“工具箱”的发布恰逢其时。它集成了多维度激励政策，直指规划管控、土地利用、资金平衡、产权处置、项目审批等方面的堵点难点，旨在降低项目交易成本、激发市场活力，吸引社会资本和公众参与更新，是保障“十五五”时期城市更新任务落地见效的关键政策引擎。
《政策激励工具箱》已于1月1日起施行。各区各部门将加大政策支持力度，实行清单化管理、项目化推进和全过程调度服务，全力推动各项目尽快落地。
各相关单位：
为深入贯彻落实国家和本市关于推进城市更新行动的决策部署，进一步加大激励政策集成支持力度，集中破解实践中反映的难点问题，激发市场活力，增强发展动力，市委城工委城市更新专项小组办公室组织编制《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，已经市委市政府批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。并就有关工作通知如下：
一、坚持规划引领城市更新行动
各区、各部门要严格依照城市总体规划要求和《北京市城市更新条例》规定，把城市更新作为实现规划的重要途径，把规划作为指导管理城市更新的基本遵循，推动城市更新各项激励政策有效实施。由市规划自然资源委牵头，会同各区、市有关单位，落实规划引领要求，将自下而上的更新需求与自上而下的规划引导紧密结合，推动相关规划落地。市住房城乡建设委牵头，指导各区、各部门依照规划开展项目谋划、入库、实施工作。
二、鼓励政策工具综合集成落地
各区、各部门要以打造职住商服平衡的活力中心为目标，依托综合化城市更新组团重点项目，推进政策在项目上集成落地，提升政策整体效能，发挥叠加效应，吸引社会资本参与，支持项目高质量谋划实施。各区要加快综合化城市更新组团重点项目谋划，抓紧稳定项目方案、资金来源和规划条件，尽快形成实物工作量，为完成城市更新固定资产投资任务提供有力支撑。
三、围绕项目实施抓好分类推进
实行清单化管理、项目化推进。对于全面实施类政策工具，实行免申即享、拿到即用，各牵头单位要制定工作指引，明确政策工具的实施流程，各区提供“一站式”办理服务；对于试点推进类政策工具，各区专班研提试点项目，报各牵头单位研究确定后推动实施；对于探索研究类政策工具，各牵头单位研提工作方案，涉及国家事权的，积极向国家相关部门申请先行先试。
市城市更新工作专班负责做好工作台账，根据各类政策落地转化任务目标和时限要求，按月调度工作进度，狠抓改革落地，强化工作协同，确保取得实效。
四、积极做好政策宣传解读
市城市更新工作专班组织各牵头单位通过政策宣讲、开展解读培训等多种方式，持续扩大政策知晓面和可达性。各牵头单位要主动做好政策解读，提高政策兑现的便利性。各区运用好“吹哨报到”机制，涉及到的牵头单位要根据项目需要，及时做好政策指导和咨询服务，打通政策落地“最后一公里”。
五、建立“政策制定+执行反馈”机制
市城市更新工作专班继续组织开展工具箱实施效果跟踪评估，重点从市场主体反映和项目推进情况两方面，检验政策工具落地效果，并反馈至各牵头单位，及时对政策工具进行优化调整，通过不断深化、优化政策支持，形成良性可持续更新模式。各区可结合实际，因地制宜针对各类应用场景进一步细化政策工具，在更新模式、政策集成、技术方法等方面积极创新探索，及时总结形成可复制、可推广的经验做法，在全市范围内得到推广应用的，将给予相应的政策和资金倾斜。
附件 :北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）.doc 北京市委城工委城市更新专项小组办公室 （北京市住房和城乡建设委员会代章） 2026年1月1日
