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城市更新，正在进入一个新阶段。过去谈城市更新，很多地方容易想到老旧小区改造、危旧房改造、管网改造，甚至仍带着“拆旧建新”的惯性。但这一次，中央财政支持实施城市更新行动释放出的信号很清楚：城市更新不再只是单个工程项目，而是一套城市治理能力的竞争。
一、为什么是这15个城市？
02、不是零散项目，而是集中连片更新
①有明确的老城区更新范围
②有成片推进的空间基础
③有可落地的重点样板片区
④有基础设施、公共服务、历史文化、产业功能协同更新的项目包
⑤有三年行动方案和绩效目标。
02、支持城市更新机制建设
①项目储备和生成机制
②城市体检评估机制
③城市更新专项规划—片区策划—项目实施方案体系
④房屋全生命周期安全管理机制
⑤地下管线统筹机制
⑥城市更新项目储备库建设
⑦建设成效后评估机制
⑧资金筹措和行业发展长效机制
⑨用地保障和审批机制。
三、示范城市凭什么胜出？
①有没有城市更新工作专班
②有没有统筹牵头部门
③有没有片区推进机制
④有没有跨部门审批协同
⑤有没有项目调度和绩效考核。未来城市更新的竞争，首先是组织能力的竞争。
02、胜在“有体检基础”
①城市病在哪里
②哪些问题最紧迫
③哪些项目最值得优先投。从住房、小区、街区到城区，城市体检把结构安全、管网安全、公共服务、交通出行、生态环境、历史文化、社区治理等问题转化为数据。
03、胜在“有项目储备”
①问题来源 ②体检依据 ③实施范围 ④建设内容 ⑤投资测算 ⑥资金来源 ⑦产权关系 ⑧实施主体 ⑨审批路径 ⑩绩效目标 ⑪运营模式。
四、15城背后的四类样本
02、从“项目清单”升级为“片区方案”
05、从“经验治理”升级为“数据治理”
六、结语：城市更新，比拼的是长期治理能力
2026年度中央财政支持实施城市更新行动，拟支持的15个城市为：晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川。
这15个城市，既有东部沿海城市，也有中西部省会和区域中心城市；既有老工业城市，也有历史文化城市、山水旅游城市、超大城市代表。它们共同说明了一件事：城市更新不是一线城市的专利，而是所有存量城市的必答题。
01、不是普惠补助，而是竞争性评审
这次中央财政支持城市更新行动，不是平均分配资金，而是通过竞争性评审确定支持城市。大致流程包括：①省级推荐 ②书面评审 ③现场答辩 ④集中公示 ⑤绩效管理。
这背后考察的，不只是“有没有项目”，而是城市是否具备系统推进城市更新的能力。换句话说，城市更新已经从“项目申报”进入“治理能力比拼”。
中央财政支持的重点，不是零散项目，而是相对集中联片的重点样板片区建设。真正能够入选的城市，往往具备几个特点：
一句话：中央财政要支持的，不是单个项目，而是一个城市更新样板。
二、中央财政到底支持什么？
01、支持重点样板片区建设
中央财政资金支持方向之一，是城市更新重点样板片区建设，主要包括四类内容：
① 城市基础设施品质提升
包括供水、供热、污水垃圾处理、综合杆箱、停车设施等改造建设。
② 完整社区建设与小区配套改造
包括社区公共服务、便民商业、公共活动场地、居住区市政配套设施等。
③ 历史文化街区和公共空间更新
推动老旧片区更新改造、存量建筑活化利用和公共空间品质提升。
④ 存量资源补齐民生短板
利用存量土地、闲置房屋和市政设施，补齐公共服务短板，建设消费型基础设施。
这说明，城市更新已经从“工程更新”走向“生活更新”。不仅要修路、修管、修房子，还要补服务、补场景、补消费、补运营。
更值得关注的是，中央财政不只支持项目，还支持机制建设。重点包括：
过去城市更新最大的问题，不是没有项目，而是项目生成难、资金平衡难、审批统筹难、长期运营难。这次中央财政支持的重点，正是在推动地方建立一套能长期运转的城市更新制度系统。
01、胜在“有组织机制”
城市更新不是一个部门能完成的。它涉及住建、发改、财政、自然资源、城管、交通、水务、应急、文旅、国资、街道、社区、平台公司、产权人和居民。所以，入选城市首先要有组织领导和协调机制。
重点看：
中央财政支持方向中明确提到城市体检评估机制。这意味着，城市更新不能凭感觉、凭经验、凭领导调研决定，而要先体检，再更新。
城市体检解决三个问题：
没有体检，项目容易碎片化；没有体检，资金容易撒胡椒面；没有体检，绩效难以评价。所以，未来能拿到中央财政、专项债和政策性金融支持的城市，一定不是“先包装项目”，而是“先建立诊断体系”。
城市更新不是临时找项目。真正成熟的城市，应该有城市更新项目储备库。这个储备库不能只是项目名称清单，而要包括：
项目必须经得起追问：为什么做？谁来做？钱从哪里来？做完谁运营？群众获得感体现在哪里？能不能复制推广？项目储备能力，正在成为城市更新申报的核心能力。
04、胜在“有资金统筹能力”
中央财政补助标准已经明确：①东部地区每个城市补助总额不超过8亿元 ②中部地区每个城市补助总额不超过10亿元 ③西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。
但这笔钱不是全部资金，而是引导资金、撬动资金、机制资金。真正的城市更新，需要统筹：①中央财政补助 ②中央预算内投资 ③超长期特别国债 ④地方政府专项债券 ⑤一般公共预算 ⑥政府性基金预算 ⑦国资预算 ⑧政策性金融 ⑨商业银行贷款 ⑩社会资本 ⑪产权人和居民合理分担。
中央财政更愿意支持能够放大资金效能、形成可持续模式的城市，而不是单纯等补助的城市。
05、胜在“有安全底线”
城市更新不是只看发展，也看安全。危旧房、老旧小区、地下管网、燃气、排水、桥梁、边坡、外墙脱落、消防通道、电梯运行，都是公共安全问题。
真正成熟的城市更新，一定要把安全风险识别在前，把房屋全生命周期管理建起来。也就是说：①先识别风险 ②再确定项目 ③再安排资金 ④再实施更新 ⑤最后形成长效管理。城市更新越往深处走，越要回到安全韧性。
01、老工业城市样本
代表城市：晋城、鞍山、长春、马鞍山、洛阳。
更新重点可能集中在：①老旧厂区转型 ②工业遗产活化 ③老旧住区改善 ④基础设施补短板 ⑤产业空间再组织 ⑥职住平衡和公共服务提升。老工业城市的城市更新，不只是改善环境，更是推动产业结构转型。
02、沿海发达城市样本
代表城市：无锡、宁波、泉州、烟台、深圳。
这类城市经济基础较强，产业活力较高，适合探索：①低效用地再开发 ②产业园区更新 ③城中村综合治理 ④公共空间品质提升 ⑤历史街区与消费场景融合 ⑥城市更新投建运一体化模式。尤其是深圳，城市更新经验丰富，但也面临城中村、工业上楼、片区统筹、公共服务补短板等复杂任务。深圳入选的意义在于：超大城市更新，正在从单体拆建走向系统治理。
03、历史文化城市样本
代表城市：洛阳、泉州、桂林、昆明、银川。
这类城市具有较强的历史文化、山水生态和旅游消费属性，重点方向包括：①历史街区保护更新 ②老城公共空间提升 ③文旅消费场景导入 ④传统院落和老建筑活化 ⑤城市风貌与基础设施同步改善 ⑥存量资产转化为城市消费入口。
历史文化城市的胜出逻辑，不是大拆大建，而是微更新、精提升、慢运营。
04、中西部省会和区域中心样本
代表城市：贵阳、昆明、银川、长春。
更新重点往往更偏向：①基础设施补短板 ②公共服务均衡 ③城市韧性提升 ④片区功能完善 ⑤老旧小区和老城片区综合改造 ⑥地下管网和公共安全设施更新。它们的示范价值在于：中西部城市更新不能照搬一线城市模式。
五、对其他城市有什么启发？
01、先做城市体检，不要先包装项目
城市更新申报的第一步，不应是写方案，而应是做体检。要把房屋安全、管网安全、公共服务短板、历史文化资源、闲置资产、社区需求、产业空间、交通出行等问题形成：①一张图 ②一套表 ③一个库 ④一批项目 ⑤一套更新方案。
有体检，才有依据；有依据，才有项目；有项目，才有资金；有资金，才有更新。
未来城市更新不能只报单个项目。要围绕重点片区形成完整方案：①一个片区 ②一套体检报告 ③一张问题清单 ④一批项目组合 ⑤一个资金平衡方案 ⑥一个实施主体 ⑦一套运营机制 ⑧一组绩效指标。
片区化、组合化、运营化，是城市更新申报的关键。
03、从“建设思维”升级为“运营思维”
很多城市更新项目，难点不在建设，而在建完以后。公共空间谁维护？社区商业谁运营？老旧厂房谁招商？停车设施谁管理？更新后的物业谁负责？投入资金如何形成长期回报？
如果没有运营，城市更新就容易变成一次性工程。未来示范城市真正要探索的，是城市更新从“建成”走向“用好”。
04、从“财政投入”升级为“多元资金机制”
中央财政资金不是包干资金，而是引导资金。地方必须建立多元资金机制：①政府投基础 ②平台做统筹 ③金融做撬动 ④社会资本做运营 ⑤产权人合理分担 ⑥专项债支持有收益项目 ⑦保险参与风险管理 ⑧数据资产支撑长期治理。
城市更新的钱，不是一笔钱，而是一套机制。
城市更新越复杂，越需要数字化平台支撑。未来每个城市都需要建立：①城市体检数据库 ②房屋安全档案 ③地下管网数据库 ④项目储备库 ⑤资金绩效库 ⑥更新实施进度库 ⑦运营评价库。
没有数据，就没有精准更新；没有数据，就没有绩效评价；没有数据，就没有长期治理。
15个城市入选中央财政支持名单，表面上看是资金支持，实质上是示范机制选拔。
中央财政支持的，不只是项目，更是模式；不是简单补钱，而是推动城市建立可持续更新能力；不是鼓励大拆大建，而是引导城市走向体检先行、片区统筹、资金多元、运营闭环、绩效管理。
未来五年，城市更新会成为地方政府、城投平台、建筑企业、设计机构、检测机构、金融机构共同参与的新赛道。谁能把城市体检做深，谁就能更精准地发现问题；谁能把项目储备做实，谁就能更快争取资金；谁能把片区更新做成样板，谁就能形成可复制模式；谁能把建设和运营打通，谁就能真正吃到城市更新的长期红利。
城市更新的竞争，已经不是“谁拆得快”。而是：谁更懂城市，谁更懂居民，谁更懂资金，谁更懂运营，谁更懂长期治理。
