别把“鸡蛋”都放进“未来”的篮子里

1.1不得不接受的低增长与去杠杆

城市建设是一个寄希望于“远期”的行业。展望未来，描绘蓝图，钩织愿景是城建行业赖以生存之道。而支撑大规模城市建设走向成功的基础，是数十年来中国快速的城市化动力，更具体地说，是经济的高增长和高杠杆。

由于需要规模较大的前期投资，中国的城市建设通常采用高杠杆的融资方式筹集所需的资金来源[1]。债务的偿还依赖于货币信用的不断扩张，充沛的流动性预期会让债务的清偿更加容易。而支撑货币信用增长的基础则是经济的高增长率。所以，概括地讲，城市建设的“游戏”是将希望寄托于未来，只要经济保持快速增长，货币信用的扩张就一直存在空间，那么高杠杆、高投资就是这种经济情景下的最优选择。

进入存量发展时代，城市更新改造同样依赖较大规模的前期投资，但整体的经济宏观环境不再，将“鸡蛋”放进“未来”的篮子里的策略基础也将不复存在。相对于过去数十年的快速增长，低增长率和长期的去杠杆过程将是我们不得不接受的未来趋势。

1.2No more 城市规划

当不存在高增长、高杠杆的发展基础，认为对于未来愿景的畅想和城市发展的规划都极易成为“臆想”和“空中楼阁”。蓝图式的项目规划、“心理按摩式”的产业策划等也最多扮演提供给甲方的“安慰剂”和“镇痛棒”的角色。按照这些规划、策划的美好想象去决定城市建设“真金白金”的投资，很有可能会沦为资产减计和财务亏损的来源。

过去的城市规划由于无法在经济高增长趋势下准确预判城市发展的前景，从而留下了“纸上画画、墙上挂挂”的笑料。这是由于高增长往往伴随着高度的城市发展的“不确定性”造成的。与过去不同，现在以及未来的城市规划将由于“确定的”经济低增长率而无法落地实现，最终彻底退出历史舞台。

城市设计、全市战略、新城开发等城市规划建设领域的“显学”将越来越脱离城市更新的实际需求和城市发展的演变规律。城市更新不再需要更多的城市规划，会逐步变成行业和时代的共识。

1.3别让城市更新变成“时间的敌人”

以上分析最终是想说明，城市更新整体思路需要大的转型，以适应时代的剧变，即从“创造未来”转变为“利用现在”。

“创造未来”式的城市更新改造的底层逻辑是“押注”于未来经济高增长。但一旦增长预期落入低速区间，城市更新过程中所产生的新的债务杠杆所对应的新的资产投入，将不会得到“时间的奖赏”，而会变成“时间的敌人”。根据我们的用地财务模型，资产一旦建成就产生源源不断的折旧和运维费用。而低增长、去杠杆只会带来货币信用的收缩，资产无法通过流动性的增加而增值，反倒会由于折旧运维费用而不断“失血”减计。

与“创造未来”的主流思路不同，“利用现在”则是强调有针对性地选择有产生现金流潜力的城市空间，通过小规模的前期投资介入，快速实现即期而不是未来的现金流收益。“利用现在”放弃了“豪赌”蓝图实现的“风险”，转而利用城市中已有的具有较高“城市更新确定性”的空间和资产，实现良好的财务绩效。

利用现在：把握确定性与“确定性的城市空间”

2.1稳定的现金流来自具有高度“确定性”的空间场景

稳定的现金流依赖空间场景成熟的城市空间，这些空间普遍具有现状人流量大、经济活动发生频次密集等特征，比如城市中心城区中的核心区位、重要交通枢纽设施、传统历史城区等。本文将这些不需要在未来创造，而只需要利用其存量现状条件便可以收获良好的更新财务绩效的城市空间，称为“确定性的城市空间”。

“确定性的城市空间”由于日常人流规模较大，其对于城市更新的需求，或者说城市运行中产生的“痛点”也相对较多，这为城市更新提供了广阔的需求土壤和市场机会。同时，“确定性的城市空间”由于历史发展或者基础设施配套建设等方面的原因，为城市经营和商业模式的创新奠定了基础，从而为城市更新的财务平衡提供了充分的可能性。

《伊索寓言》中有一句经典的格言——两鸟在林不如一鸟在手。这句话生动体现了获得即期现金流的重要性。与其在经济低速增长和城市建设运营不确定加剧的趋势下，追求远期资产升值（两鸟在林），不如收缩战线，积少成多地获取确定性的现金流（一鸟在手）。

2.2降低预期与守住底线

目前所存在的地方政府财政困境以及房地产和城市建设行业的衰退，与之前各主体对投资回报率的高预期不无关系。正是存在普遍的对于时代大变局下的未来城市建设投资回报率的过于乐观的情绪，导致地方城投平台和房地产企业的高杠杆和高投资，投资建设过剩和实际回报率低下的“预期差”导致了脆弱的地方政府和企业的“资产负债表”。

确定性的城市空间叠加适当的城市经营商业模式，可以产生稳定的现金流。这对于守住财政金融的底线，保持城市经营的有序运转，为各主体的资产负债表修复争取了时间。要知道，手握充沛的持续不断的现金流是应对未来城市经营和经济发展风险的“不二法门”，也是经济下行期间保证“软着陆”的安全垫。所以，“利用现在”的高确定性城市空间，不仅关乎城市经营的财务问题，更是关系到“底线安全”的战略问题。

城市更新如何回归确定性？

3.1回归中心城区

从宏观城市空间战略来说，回归中心城区，而不是通过土地征拆建设城市新区是回归确定性的一种直观体现。相对于城市新区，中心城区的人口和经济密度更高，配套设施更加成熟，相应地，可资地方政府利用的城市公共资产种类更多，规模更大。

一个典型的案例是近年来成都率先提出“回归中心城区”的发展战略。在经历了高新区、天府新区和机场新区的大规模、远距离城市扩张之后，成都近年来提出要将城市发展重新向中心城区回归[2]，对包含天府广场、骡子市以及蓉北片区在内的一系列城市老旧城区进行大项目建设、更新改造和产业导入。这些中心城区片区普遍具有较长的建城历史和成熟的公共服务[3]，主要问题是房屋设施年久失修、折旧老化。“短板就是需求，痛点就是机会”，只要城市更新能够通过财务合理的方式解决这些问题，其城市更新建设行动就能很快产生强大的现金流和良好的投资回报率。

对于我国很多城市而言，“跨岛”、“跨江”、“副城”都已经不再是未来最优的城市空间战略。这些在过去经济高增长、高杠杆时期行之有效的空间增长手段，现在看来，除了增加空置率和无效堆积一片片钢筋水泥，并没有任何的财政正面作用。回归中心城区，收缩城市扩张的边界，但提高建成区的“商业模式密度”和地方财政现金流才符合是时代发展的客观规律。

3.2回归历史传统

回归历史，更新打造城市传统街区，竖立城市空间差异化品牌也是众多城市“回归确定性”的重要抓手路径。以泉州市为例，作为福建沿海高度依赖传统制造业和外贸出口的城市，泉州在近年来的“中美贸易战”和东南亚竞争对手兴起的时代背景下，面临了较大的城市发展动力衰退的问题。

类似于成都“回归中心城区”的战略，泉州市最近提出了“打造泉州古城”的空间发展战略，推进出台了《“泉州：宋元中国的世界海洋商贸中心”遗产旅游发展专项规划》等一系列古城更新规划，致力于打造打造海丝文化标志标杆主城区。

泉州将城市发展重心从环泉州湾建设[4]和东海新城开发转移到泉州古城品质提升和品牌塑造上来。“地下文物看陕西，地上文物看泉州”，作为首批全国历史文化名城的泉州古城具有极强的历史发展底蕴和空间文化差异化品牌。历史文化脉络延续至今，说明在此处建城本身符合自然环境的选择规律，也符合市民的居住生活、贸易往来的空间需求，这本身就是“城市更新确定性”的直观体现。

回归古城，可以利用已有的历史文化积淀和人口商贸流量，通过改善空间品质，消费升级，发展都市型产业等方式，立竿见影地提升城市空间发展质量，提高更新建设的投资回报，并迅速产生确定性的现金流收益。

3.3回归市井生活

日常的商贸交易，如同衣食住行一样，是市民的“刚需”。摸排、发现并更新改造城市中的日常商贸交易空间，同样也是具有高度确定性的更新策略。虽然由于我国的线上电商产业发展迅猛，很多线下商业都转移到线上，造成了大量商铺和商业地产的衰败。但与此同时，我们仍然不能忽视那些很难被线上电商完全替代的居民日常商贸交易需求及其所对应的空间场景。

其中，最为典型的“刚需型”商贸空间就是城市中大量存在且广泛分布的传统农贸市场。这些农贸市场空间一般紧邻人口密度大的居民区，是居民高频次、持续稳定访问“自带流量型”城市空间。

典型案例包括为业界所熟知的结合旧城改造更新的西班牙巴塞罗那博克利亚市场、圣卡特琳娜菜市场以及荷兰鹿特丹Markthal缤纷菜市场，也包括利用旧厂房进行改造的芬兰赫尔辛基老农贸市场以及加拿大多伦多的圣劳伦斯市场。

针对这些经典项目的案例分析一般都着眼于建筑设计和空间营造方面的研究。但本文想强调的时候，对于人流密集区的农贸市场的更新改造，代表的是一种回归城市市井生活确定性的城市更新商业模式创新转型。农贸市场线下高频交易的特征，可以为更新改造提供稳定持续的现金流（摊位租金、配套商铺租金、停车位租金以及广告位等）。

值得特别注意的是，国内也有一些项目试图模仿这些经典案例，如上海的LCMart。虽然后者从建筑设计和空间打造等各方面都对标荷兰鹿特丹Markthal缤纷菜市场，但二者具有显著的商业模式差异。LCMart的本质是披着“菜市场”外衣的高投入、高杠杆的商业地产项目。按照本文的分类，这种项目依然是想通过资本投入，寄希望于“创造未来”，用远期的商业租金回报覆盖即期的大规模资本投入。与此不同，国外的这些经典案例几乎都是通过旧城更新的方式，“利用现在”已有的存量人流和商业流量，进行“小成本投入”，并“快速起效”。

3.4回归人类天性

亲水、亲近自然是人类的天性。“绿水青山就是金山银山”也揭示了这一亘古不变的真理。目前，在行业内十分火热的“EOD”（Eco-environment Oriented Development）、“POD”（Park Oriented Development）等概念，其共同点都是强调城市自然生态环境对于城市发展的重要价值和拉动作用。

城市发展和空间演进与宏观经济波动、开发政策和城市战略等因素紧密相关，并跟随这些因素周期波动。但城市中的山水等自然资源却是从城市诞生以来就一直存在，并世世代代哺育城市，在经济、社会和生态价值等各方面都具有极高的确定性。

通过城市中生态资源的提升改造，不仅可以带来显著的生态环境改善，同时由于其符合人类天性和市民日常需要，从中可以衍生出一系列优秀的商业模式和顶级的城市空间，是能带来持续稳定现金流的优质城市更新方向。

其中，最为典型的案例是韩国的清溪川改造工程。2003年7月，韩国首尔市政府致力于通过各项有效举措来提升首尔这座国际化大都市品位和吸引力。在时任首尔市长李明博的带头下，该市决心开启清溪川修复工程，复原长度达5.84公里。工程内容包括了拆除高架桥、挖开被覆盖了40余年的清溪川、从汉江引水、修缮古迹、将沿岸堤坝建造成可供市民游玩的绿色花园等。在创造了巨大的生态、社会效益之外，最直接地带动和复兴了两岸的商业文化活动，为当时呈现衰败态势的首尔主城区注入了崭新的经济动能[5]。据统计，在工程项目落地实施的五年内，清溪川南北两侧商业业务增加3.5%，周边地产价值增加30-50%。旅游业也得到了一定发展，在2006-2016年十年间清溪川总游客量达2.31亿人次，其中外国游客量高达400万人次。

清溪川的成功并不仅仅是规划设计和单纯生态治理的成功，而是首尔市契合了城市发展的客观规律，通过回归城市自然资源、回归人类天性，把握高度确定性的存量城市河流水系资源，实现了经济、社会和生态价值最大化的城市更新。

对于国内城市而言，在经验借鉴时，也应该把握清溪川案例背后的实质，找出高度确定性的自然资源中的高度确定性的局部空间，进行精准施策和“饱和更新”。比如并不是对城市中的水系、山脉资源沿线都“平均用力”，而是对于沿线人流量高、商业活动丰富、基础设施配套完善的重点空间进行更新打造。“更新一个，成功一个”，集中优势兵力进行“饱和更新”，提高更新项目现金流的稳定度和城市更新的确定性。

结语

在城市规划行业内，流行一句名言，即“预测未来的最好方式就是创造未来”。在经济和城市高增长时期，这句话是符合实践规律的。因为对于一个高成长的经济体和城市来说，“一切皆有可能”。任何高投入、高成长的城市建设项目在远期都很有可能取得成功。“清华北大不如胆子大”，这个时代比拼的是谁更有胆量加杠杆和承受风险。

但是，一旦进入平稳增长的经济新常态和城市更新时代，过往成功的经验套路很可能会把我们引入危险的歧途。城市更新建设不能再将眼光全部投向“远方”，寄希望于远期的经济高增长和信用扩张抚平一切。通过美好的规划策划所创造的，很有可能不是光彩的愿景，而是一颗从现在射向未来的“债务子弹”，会在某个不经意的时刻正中我们的身体。

我们不得不改变城市更新的大方向，真正地意识到城市更新是一个广阔的战场大有可为，但不能再按照过去的模式“粗放式冲锋”。城市中存在着大量的“高度确定性的空间”等着我们去发现和改造。

城市难以被创造，但是可以被利用！