从住建局到住更局，一字之差，背后释放的信号却极其强烈。

大拆大建的增量扩张时代已经翻篇，城市存量更新优化与增量结构调整、品质提升并重的的时代正在全面上线。

与原来的住房和城乡建设局相比，城市更新局更侧重于城市有机更新和城市品质提升，推动城市从规模扩张向内涵提升转变，实现城市的可持续发展。

以武汉（据《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》）为例，新的住更局划入住房保障和房屋管理、市政基础设施建设与管理、城市更新实施等工作，不再保留市住房保障和房屋管理局、市城乡建设局。

类似住更局此类城市更新专门管理机构的出现，并非孤例。

早在2015年2月，广州市就第一个成立城市更新局（已撤并）。随后深圳、济南、上海等地都分别设立城市更新局、城市更新中心等专门机构，开展城市更新规划、旧区改造、历史建筑保护、公共设施完善等工作。

“住更局”不仅仅是一个机构名称的更改，更是对未来城市发展方向的重新规划。

5月31日，住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，提供专项资金支持。

首批拟支持的15个城市为：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

中央财政有史以来第一次亲自下场支持城市更新，也意味着城市更新迎来巨大发展机遇。

更迭，更新，更续。

面对存量时代城市发展的多重挑战，住更局的成立，无疑是一次坚定的回应。通过科学规划和管理创新，致力实现城市空间资源的优化配置和城市功能的全面提升，激发城市新生。

这是一个积极且影响深远的变化，在这一过程也必然面临着一些挑战。

建筑市场逐渐趋于饱和，房建市场越发疲软，市政等基建也将紧随其后……当建设市场逼近“天花板”，随着2021年“城市更新”首次被写入《政府工作报告》，风口之上，起势迅猛。

不仅传统房地产与建设企业入局、大量的城市规划机构、运营机构、商业机构也蜂拥而来，挤进这条新兴赛道。

城市存量资产的空置，是对资源和资金的巨大浪费，也是城市发展的挑战。

如何盘活存量资产、解决资产空置问题，是横亘在众多城市更新项目前面的一道主要难题，尤其在传统商业地产、商业街区改造、城市文旅商综合体项目中凸显尤甚。

随着更新潮全面到来，存量资产的更新盘活，也经历不同阶段的风潮更迭。

城市更新的初阶段，并没有完全摆脱“建设思维”的影响，陷入常见“误区”。

一方面缺乏对产业的准确研判和对消费者的深层理解，忽略功能与内涵的提升，只是“穿衣戴帽”换张皮，注重硬件设施的升级，追求表面的填充式“更新”。

另一方面，直接沿用重投资、高周转的房地产“投融建管退”开发模式，资金投入和回收平衡挑战极大，更遑论资产增效增值。

问题本质，就是没有考虑运营结果的终极需求，用“开发”思维做城市更新，先规划改造再运营，拆改重建之后，完全无法实现自我“造血”，存量何谈盘活。

进入2.0阶段，大多数已经有了运营的概念和要求。

但由于专业运营具有由于极高的系统复杂性，很多业主方和规划设计方并没有运营能力和经验，只能互相模仿照搬，看到什么火就跟风什么。

优化空间美学，增加打卡场景和内容，一水都是看上去“松弛感”满满的业态，“想你的风”到处吹，仿佛“网红好出片”就是可以轻松拿捏用户的“焕活密码”。

“鲜花着锦烈火烹油”的背后，部分城市更新项目过于注重空间美学设计和“引流效果”，忽视了功能性和实用性；对闲置资产的盘活，也缺乏清晰的商业底层逻辑，并未找到长效运营闭环的模式。

再到近两年“非标商业”和社区商业大热，就一窝蜂做“非标”、做“社区”，但各地产业禀赋和运营环境完全不同，对自身资产能否“非标化”运作和运营的持续性模式，依然模糊不清。

结果也不外以下几种。

项目定位及目标人群模糊，产品内容和空间场景同质化，营收模式不确定性，消费者“不买账”，业态活力不足，或者火了一阵后彻底“凉凉”……，诸般种种问题，都指向“建设容易运营困难”的共性更新困境。

城市是一个“有机体”。

城市更新就是把错配闲置的资源摆正，把错综复杂的关系理顺，并赋予新的内容和价值，从而实现盘活存量空间、重塑城市活力。

但需要注意的是，不同于新建，城市更新难度更大。就当前城市更新工作而言，在价值导向和具体操作等层面，正在面临一些深层挑战和困境。

/首先

运营管理层面，许多城市更新项目由政府主导，而城市更新项目是一个复杂的多界面系统作业，操盘难度远超传统建设项目。

很多城市更新项目往往同时兼顾政府与地方产业发展、居民生活功能、未来消费者体验、业主资方经营收益以及不同类型合作方同频作业等多方需求。

政府和业主方很难迅速跨越专业壁垒，需要极其专业的市场运营团队全局统筹，充当好“指挥中枢”，精准控制执行可行性和落地结果，降低项目风险。但国内市场这样的成熟“操盘手”，凤毛麟角。

/其次

是运营模式方面，如何准确识别项目价值、诊断运营需求，设计合适运营模式，将在地性文化内容与存量资产有效融合，实现长效运营的最终结果？

/另外

在增量扩张的时代，可以通过一次性投入一次性回收，来实现资金平衡。时代的红利下，平地起高楼就能有回报。

但当下现实而冷酷的存量时代，文旅商业收益模式也与传统地产项目完全不同。

租金和卖楼收入之外，如何通过有效的可持续运营，提升单位空间坪效价值，实现存量盘活和资产综合价值增值的目标？

城市更新不仅仅是物理空间的改造升级，更是城市功能、产业结构、社会生态的全面重塑。运营前置体系在城市更新中的应用，尤为必要。

它是确保项目成功落地，并推动城市更新模式从“野蛮生长”向“精细化运营”发展的关键一环。

存量的更新与盘活，必须是能看到有数有据、长效生存的可持续发展。从传统建设思维向体系化运营思维转变，在全过程、全生命周期的动态更新中，以未来运营结果预期和需求，反推进行当下的产业综合布局和决策。

运营的介入，从项目之初就已经开始。

基于扎实、冷静的数据分析，深入考虑市场需求、居民需求、产业趋势等关键因素，提前规避潜在问题，反推全过程设计流程，高效配置资源，确保更新后的空间能够精准对接各方综合需求，实现从顶层盘局-规划-建设-后续运营的全链条顺畅衔接，全面提升存量资产利用率和商业转化率，服务城市更新项目的多重价值最大化和长效可持续繁荣的终极追求。

一般而言，运营前置的体系化运转包括以下几个环节和原则。

/数据驱动运营分析：

以数据为基础来分析需求、制定决策和评估效果。

在项目设计之初，就需要洞察内外部运营发展环境和机遇，梳理自身需求，并考虑到未来用户的使用习惯、市场趋势的变化等因素，确保项目能够适应并引领这些变化。

同时在项目的整个生命周期中，持续收集和分析用户数据等关键变量信息，以便随时为后续的决策提供支持。

/建立未来导向的运营目标：

通过精确的消费数据与需求分析，综合发展禀赋和条件，在项目初期就明确未来的终极运营目标和愿景，并以此为基础来规划项目的各个环节，制定运营实施方案。

/动态布局和配置资源：

运营前置强调全过程、全生命周期的动态调整和优化。针对不同阶段需求，根据最新的市场反馈、用户数据、发展需求等，整合配置关键资源应用，支撑运营效果最优。

/整体运筹协同合作：

制定并不断调整和优化各阶段运营策略与执行计划，确保项目始终保持在正确的轨道上；同时保证项目团队中的设计、开发、市场、运营等多元单位紧密合作，共同服务项目最终结果。

/持续优化全周期陪伴：

运营前置不是一次性的工作，而是一个持续优化的过程。在项目建成后，仍然需要陪伴项目生长和运营期，不断地收集与分析运营数据、调整优化策略等，以确保项目能够持续满足用户需求并保持竞争力。

通过运营前置体系，基于运营需求反推策划、规划、设计、建设和运营管理，让每个环节都与运营紧密相连，找到长效生存的“护城河”。

截至2022年年底，中国城镇化率已达65.22%，北上广深等一线城市的城市化率超过85%，超过9亿人生活在城市。

城市更新是一项系统工程，也是未来城市发展的必由之路。

我们期待，在新的城市更新浪潮里，能够以运营前置体系为指导，为城市的高质量更新与发展注入新的动力和活力，带来更多的可能性。