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时间:2024-07-17 17:35
来源:
住更局,城市的更新场!
【导读】
大拆大建的增量扩张时代已经翻篇,城市存量更新优化与增量结构调整、品质提升并重的的时代正在全面上线。
从住建局到住更局,一字之差,背后释放的信号却极其强烈。
大拆大建的增量扩张时代已经翻篇,城市存量更新优化与增量结构调整、品质提升并重的的时代正在全面上线。
与原来的住房和城乡建设局相比,城市更新局更侧重于城市有机更新和城市品质提升,推动城市从规模扩张向内涵提升转变,实现城市的可持续发展。
以武汉(据《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》)为例,新的住更局划入住房保障和房屋管理、市政基础设施建设与管理、城市更新实施等工作,不再保留市住房保障和房屋管理局、市城乡建设局。
类似住更局此类城市更新专门管理机构的出现,并非孤例。
早在2015年2月,广州市就第一个成立城市更新局(已撤并)。随后深圳、济南、上海等地都分别设立城市更新局、城市更新中心等专门机构,开展城市更新规划、旧区改造、历史建筑保护、公共设施完善等工作。
“住更局”不仅仅是一个机构名称的更改,更是对未来城市发展方向的重新规划。
5月31日,住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》,从2024年起,中央财政支持部分城市实施城市更新行动,提供专项资金支持。
首批拟支持的15个城市为:石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
中央财政有史以来第一次亲自下场支持城市更新,也意味着城市更新迎来巨大发展机遇。
更迭,更新,更续。
面对存量时代城市发展的多重挑战,住更局的成立,无疑是一次坚定的回应。通过科学规划和管理创新,致力实现城市空间资源的优化配置和城市功能的全面提升,激发城市新生。
这是一个积极且影响深远的变化,在这一过程也必然面临着一些挑战。
建筑市场逐渐趋于饱和,房建市场越发疲软,市政等基建也将紧随其后……当建设市场逼近“天花板”,随着2021年“城市更新”首次被写入《政府工作报告》,风口之上,起势迅猛。
不仅传统房地产与建设企业入局、大量的城市规划机构、运营机构、商业机构也蜂拥而来,挤进这条新兴赛道。
城市存量资产的空置,是对资源和资金的巨大浪费,也是城市发展的挑战。
如何盘活存量资产、解决资产空置问题,是横亘在众多城市更新项目前面的一道主要难题,尤其在传统商业地产、商业街区改造、城市文旅商综合体项目中凸显尤甚。
随着更新潮全面到来,存量资产的更新盘活,也经历不同阶段的风潮更迭。
城市更新的初阶段,并没有完全摆脱“建设思维”的影响,陷入常见“误区”。
一方面缺乏对产业的准确研判和对消费者的深层理解,忽略功能与内涵的提升,只是“穿衣戴帽”换张皮,注重硬件设施的升级,追求表面的填充式“更新”。
另一方面,直接沿用重投资、高周转的房地产“投融建管退”开发模式,资金投入和回收平衡挑战极大,更遑论资产增效增值。
问题本质,就是没有考虑运营结果的终极需求,用“开发”思维做城市更新,先规划改造再运营,拆改重建之后,完全无法实现自我“造血”,存量何谈盘活。
进入2.0阶段,大多数已经有了运营的概念和要求。
但由于专业运营具有由于极高的系统复杂性,很多业主方和规划设计方并没有运营能力和经验,只能互相模仿照搬,看到什么火就跟风什么。
优化空间美学,增加打卡场景和内容,一水都是看上去“松弛感”满满的业态,“想你的风”到处吹,仿佛“网红好出片”就是可以轻松拿捏用户的“焕活密码”。
“鲜花着锦烈火烹油”的背后,部分城市更新项目过于注重空间美学设计和“引流效果”,忽视了功能性和实用性;对闲置资产的盘活,也缺乏清晰的商业底层逻辑,并未找到长效运营闭环的模式。
再到近两年“非标商业”和社区商业大热,就一窝蜂做“非标”、做“社区”,但各地产业禀赋和运营环境完全不同,对自身资产能否“非标化”运作和运营的持续性模式,依然模糊不清。
结果也不外以下几种。
项目定位及目标人群模糊,产品内容和空间场景同质化,营收模式不确定性,消费者“不买账”,业态活力不足,或者火了一阵后彻底“凉凉”……,诸般种种问题,都指向“建设容易运营困难”的共性更新困境。
城市是一个“有机体”。
城市更新就是把错配闲置的资源摆正,把错综复杂的关系理顺,并赋予新的内容和价值,从而实现盘活存量空间、重塑城市活力。
但需要注意的是,不同于新建,城市更新难度更大。就当前城市更新工作而言,在价值导向和具体操作等层面,正在面临一些深层挑战和困境。
/首先
运营管理层面,许多城市更新项目由政府主导,而城市更新项目是一个复杂的多界面系统作业,操盘难度远超传统建设项目。
很多城市更新项目往往同时兼顾政府与地方产业发展、居民生活功能、未来消费者体验、业主资方经营收益以及不同类型合作方同频作业等多方需求。
政府和业主方很难迅速跨越专业壁垒,需要极其专业的市场运营团队全局统筹,充当好“指挥中枢”,精准控制执行可行性和落地结果,降低项目风险。但国内市场这样的成熟“操盘手”,凤毛麟角。
/其次
是运营模式方面,如何准确识别项目价值、诊断运营需求,设计合适运营模式,将在地性文化内容与存量资产有效融合,实现长效运营的最终结果?
/另外
在增量扩张的时代,可以通过一次性投入一次性回收,来实现资金平衡。时代的红利下,平地起高楼就能有回报。
但当下现实而冷酷的存量时代,文旅商业收益模式也与传统地产项目完全不同。
租金和卖楼收入之外,如何通过有效的可持续运营,提升单位空间坪效价值,实现存量盘活和资产综合价值增值的目标?
城市更新不仅仅是物理空间的改造升级,更是城市功能、产业结构、社会生态的全面重塑。运营前置体系在城市更新中的应用,尤为必要。
它是确保项目成功落地,并推动城市更新模式从“野蛮生长”向“精细化运营”发展的关键一环。
存量的更新与盘活,必须是能看到有数有据、长效生存的可持续发展。从传统建设思维向体系化运营思维转变,在全过程、全生命周期的动态更新中,以未来运营结果预期和需求,反推进行当下的产业综合布局和决策。
运营的介入,从项目之初就已经开始。
基于扎实、冷静的数据分析,深入考虑市场需求、居民需求、产业趋势等关键因素,提前规避潜在问题,反推全过程设计流程,高效配置资源,确保更新后的空间能够精准对接各方综合需求,实现从顶层盘局-规划-建设-后续运营的全链条顺畅衔接,全面提升存量资产利用率和商业转化率,服务城市更新项目的多重价值最大化和长效可持续繁荣的终极追求。
一般而言,运营前置的体系化运转包括以下几个环节和原则。
/数据驱动运营分析:
以数据为基础来分析需求、制定决策和评估效果。
在项目设计之初,就需要洞察内外部运营发展环境和机遇,梳理自身需求,并考虑到未来用户的使用习惯、市场趋势的变化等因素,确保项目能够适应并引领这些变化。
同时在项目的整个生命周期中,持续收集和分析用户数据等关键变量信息,以便随时为后续的决策提供支持。
/建立未来导向的运营目标:
通过精确的消费数据与需求分析,综合发展禀赋和条件,在项目初期就明确未来的终极运营目标和愿景,并以此为基础来规划项目的各个环节,制定运营实施方案。
/动态布局和配置资源:
运营前置强调全过程、全生命周期的动态调整和优化。针对不同阶段需求,根据最新的市场反馈、用户数据、发展需求等,整合配置关键资源应用,支撑运营效果最优。
/整体运筹协同合作:
制定并不断调整和优化各阶段运营策略与执行计划,确保项目始终保持在正确的轨道上;同时保证项目团队中的设计、开发、市场、运营等多元单位紧密合作,共同服务项目最终结果。
/持续优化全周期陪伴:
运营前置不是一次性的工作,而是一个持续优化的过程。在项目建成后,仍然需要陪伴项目生长和运营期,不断地收集与分析运营数据、调整优化策略等,以确保项目能够持续满足用户需求并保持竞争力。
通过运营前置体系,基于运营需求反推策划、规划、设计、建设和运营管理,让每个环节都与运营紧密相连,找到长效生存的“护城河”。
截至2022年年底,中国城镇化率已达65.22%,北上广深等一线城市的城市化率超过85%,超过9亿人生活在城市。
城市更新是一项系统工程,也是未来城市发展的必由之路。
我们期待,在新的城市更新浪潮里,能够以运营前置体系为指导,为城市的高质量更新与发展注入新的动力和活力,带来更多的可能性。
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