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当前城镇化率已达67%，城市发展进入存量提质阶段。2025年城市更新资金支持规模接近万亿元，加上中央财政将评选不超过20个城市给予定额补助，政策红利正集中释放。面对城市更新的八大任务，如何精准匹配四类政策性资金，成为项目成功的关键。
一、城市更新的“资金版图”与核心政策导向
城市更新不是单一改造工程，而是涵盖八大核心任务的系统工程。对应的政策性资金形成了“专项债券 + 中央预算内投资 + 超长期特别国债 + 政策性金融工具”的多层次体系，核心导向是 “任务适配 + 合规使用” 。
简单说，不同任务的资金申请逻辑不同：民生保障类（如老旧小区改造）侧重专项债券和中央预算内投资；基础设施类（如地下管网）可叠加超长期特别国债；消费升级类（如养老托育）适合对接政策性金融工具。很多项目申报失败，核心就是没找准任务与资金的匹配点。
二、八大任务与资金匹配全解析
1. 既有建筑改造利用
主要包括危旧房改造、抗震加固、节能改造以及老旧厂房/低效楼宇用途转换。这类项目可申请专项债券（保障性安居工程）、中央预算内投资（危旧房改造） 和政策性金融工具。申报要点在于：老旧厂房改造需明确用途转换方向（如文创、科创），节能改造需提供能效提升证明。
2. 城镇老旧小区整治改造
涉及管线改造、加装电梯、停车/充电/消防配套、公共服务完善等内容。可申请专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债（燃气/供热管线+老旧电梯更新） 和政策性金融工具。关键要求是提供居民同意改造的书面证明，配套设施要符合15分钟生活圈规划。
3. 完整社区建设
聚焦养老、托育、助餐、健身文化等嵌入式服务设施。适合申请专项债券（社区服务设施）、中央预算内投资（社会事业专项） 和政策性金融工具（消费领域基础设施）。申报需明确服务覆盖人口，托育项目要符合当地普惠托育指标要求。
4. 老旧街区/厂区/城中村更新
重点在于文旅赋能、新业态植入，城中村改造严禁大拆大建。可匹配专项债券、中央预算内投资和政策性金融工具（体育基础设施）。城中村改造需提供控规调整文件，老旧街区要突出历史文化保护元素。
5. 完善城市功能
包括平急两用设施、适老化适儿化改造、全民健身场地等。可申请专项债券（应急/儿童友好设施）、中央预算内投资（老龄化/托育建设） 和政策性金融工具。平急两用项目需明确“平时”和“应急”双重功能设计。
6. 城市基础设施建设改造
涵盖地下综合管廊，供水/污水/垃圾处理，防洪排涝，新型基建等领域。适合申请专项债券（市政/环保项目）、中央预算内投资（污染治理/排水设施）、超长期特别国债（地下管网+管廊） 和政策性金融工具。需提供环评和节能审查文件，新型基建要符合当地数字城市规划。
7. 城市生态系统修复
包括山体修复、湿地保护、黑臭水体治理、土壤污染管控、城市绿化等。可申请专项债券（生态环保/修复）、中央预算内投资（污染治理专项） 和政策性金融工具（环境基础设施）。需提供生态修复目标承诺书，黑臭水体治理需有水质达标时间表。
8. 保护传承城市历史文化
重点是文化遗产调查、历史建筑保护与利用。可申请专项债券（文旅/老旧街区改造）、中央预算内投资（文化保护传承工程）、超长期特别国债（文旅设备更新） 和政策性金融工具（文旅基础设施）。需提供文物部门保护意见，利用方式不能破坏历史风貌。
三、四类核心政策性资金的申请关键
知道了“能报什么”，还要搞懂“怎么报”。这四类资金的申报门槛、使用要求各有侧重。
1. 专项债券：城市更新的“基础资金”
专项债券是城市更新的主力资金，核心优势是“期限长、成本低”。申请关键：一是项目要产生稳定现金流；二是需提前完成立项、用地、规划等前期手续；三是资金用途要精准对应任务。
2. 中央预算内投资：民生类项目的“优先选项”
中央预算内投资侧重民生保障和公益属性。申请关键：一是项目要符合国家年度投资计划方向；二是需提供地方配套资金承诺；三是绩效目标要明确。
3. 超长期特别国债：基础设施类项目的“新增红利”
超长期特别国债是2025年的重点支持资金，主要投向城市基础设施短板。申请关键：一是项目要纳入地方政府重大项目清单；二是聚焦“更新改造”而非新建；三是需提供技术方案可行性报告。
4. 政策性金融工具：消费升级类项目的“精准助力”
政策性金融工具侧重支持消费领域基础设施。申请关键：一是项目要具备一定收益性；二是需发挥平台公司优势；三是要构建“投建运管一体化”模式。
四、城市更新示范城市的申报机遇
2025年，中央财政将通过竞争性选拔，确定不超过20个城市给予定额补助：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元，直辖市每个不超过12亿元。
申报城市需满足三个基础条件：一是已建立城市更新工作机制并制定工作方案；二是城市财力应满足投入需要且债务风险低；三是近年来未在住建领域出现重大安全事故或负面舆情。
选拔采取竞争性评审方式，包括省级推荐、书面评审、现场答辩和集中公示四个环节。评审重点向超大特大城市以及黄河、珠江等重点流域沿线大城市倾斜。
五、避坑指南：3个常见错误
1. 资金与任务错配
把用于基础设施的超长期特别国债，申报给老旧小区的绿化改造，直接被驳回。资金用途要和任务核心需求精准对应，不能“一刀切”申报。
2. 前期手续不全
很多项目急于申报，没拿到立项批复就提交材料，哪怕方案再好也会被退回。建议提前3-6个月准备要件，尤其是环评、规划等耗时较长的手续。
3. 多部门协同不足
城市更新由住建部门统筹，但资金申报涉及财政、发改、文旅等多个部门。一定要建立多部门协同机制，提前沟通确认。
结语
城市更新资金申报的核心逻辑是：先定任务类型，再找资金渠道，按流程备齐要件，靠合规使用落地。2025年中央财政的20个定额补助城市名额，是难得的政策红利，提前谋划才能抢占先机。
把握好“精准匹配+合规推进”两大原则，城市更新项目就能在万亿元资金蓝海中找到自己的航道。
