【政策解读】城市更新项目过渡期政策如何使用？

为了在城市更新过程中支持新产业、新业态发展，允许市场主体在五年内继续按照原土地用途和土地使用权类型使用土地，天津、北京等地出台过渡期政策，核心是允许项目在规定期限内暂不办理用地性质变更手续。

如：《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）》（津规资设计发〔2021〕258号）规定“土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体，利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施以及兴办国家支持发展的各类产业的，可在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。过渡期内用于建设各类产业的用地不得分割转让、房屋不得分割销售。” 《江苏省政府办公厅印发关于支持城市更新行动政策措施的通知》（苏政办规〔2024〕3号）规定“支持符合国家和省存量土地盘活利用五年过渡期政策的更新活动，五年过渡期自批准之日起计算。”

与其他城市不同的是，北京在过渡期政策的基础上，制定了全国首个过渡期支持专项政策——《北京市城市更新项目国有建设用地过渡期支持政策实施细则（试行）》（京规自发〔2024〕215号）。文件明确提出了过渡期政策的适用范围、使用类型、使用条件等内容。其中：

1.什么类的城市更新项目可以采取该政策？

已纳入本市城市更新项目库的城市更新项目，都可以采用该政策。

2.什么土地使用权类型的城市更新项目可以使用该政策？

城市更新项目土地使用权类型为划拨、出让、租赁、作价出资或者入股等的，都可以使用该政策。

3.城市更新项目需满足什么条件？

应同时满足以下4方面的条件：

①不改变用地主体（土地使用权利人保持不变）；

②涉及的宗地已取得国有建设用地使用权证书或不动产权证书，且国有建设用地使用权剩余年限不低于五年（产权清晰，但有一定的剩余使用年期）；

③拟发展的产业业态属于国家和本市支持的产业业态且须符合国土空间详细规划；

④按照新的产业业态，须对原土地用地或土地使用权类型进行变更。

4.城市更新项目过渡期的起止日期如何确定？

起始日从核发建筑工程施工许可证之日起计算；

不需要办理建筑工程施工许可证的，起始日从核发建设工程规划许可证之日起计算。

终止日不得超过国有建设用地使用权的终止日期。

附：北京市城市更新政策清单北京市城市更新政策清单