城市更新八大任务可申请政策性资金

引 言

2025 年 5 月《关于持续推进城市更新行动的意见》明确城市更新八大任务后，全国已形成 “中央引导 + 地方主导 + 市场参与”的多层次资金保障体系，2025 年资金规模近万亿元，涵盖中央预算内投资、专项债、超长期特别国债、政策性金融工具等核心渠道。以下按八大任务逐一拆解适配资金，结合政策依据与实操案例提供申报指引。

一、八大任务与政策性资金精准匹配 

任务一：坚强既有建筑改造利用

核心方向：危旧房改造（C/D 级住房）、抗震节能改造、老旧厂房 / 商业设施功能转换

可申请资金及政策依据：

1.地方政府专项债

• 适用类型：保障性安居工程（城市危旧房改造）、城市更新专项债

• 政策依据：《国务院办公厅关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（国办发〔2024〕52 号）

• 要求：项目需具备一定收益（如改造后商业租赁收入），收益覆盖融资本息比≥1.1 倍

2.中央预算内投资

• 支持领域：城市危旧房改造、既有建筑节能改造

• 政策依据：《中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法》（发改投资规〔2019〕1035 号）

• 要求：项目需纳入当地城市更新年度计划，开工率≥60%，自有资金落实≥30%

3.政策性金融工具

• 适用场景：补充改造项目资本金（如老旧厂房转型文创园区）

• 政策依据：2025 年新型政策性金融工具管理办法

• 规模：2025 年首批 5000 亿元额度，撬动社会资本超 2 万亿元

典型案例：北京市 2024 年城市更新项目完成投资 734 亿元，其中 30% 来自专项债，25% 来自政策性金融工具，重点支持了首钢园区老旧厂房改造等项目。

任务二：推进城镇老旧小区整治改造

核心方向：老化管线更新、加装电梯、配套停车 / 充电设施、公共服务补短板

可申请资金及政策依据：

1.超长期特别国债

• 支持领域：燃气 / 供热老化管道更新、老旧电梯更换

• 政策依据：《关于 2025 年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》

• 2025 年额度：1350 亿元专项用于城市管网 / 电梯改造

2.中央预算内投资 - 城市更新专项

• 补助标准：按改造户数给予定额补助（东部地区户均约 1.2 万元，中西部 1.5 万元）

• 申报时间：每年 9-12 月集中申报，次年 3 月前下达资金

3.专项债 - 城镇老旧小区改造专项

• 创新模式：可捆绑小区内便民商业设施（如社区超市）收益，平衡资金缺口

• 政策依据：《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30 号）

典型案例：南宁市 2025 年筹措 617.3 亿元改造 1510 个老旧小区，其中超长期特别国债占比 18%，专项债占比 35%，居民自筹仅占 8%，通过 “财政 + 金融 + 居民” 分担机制实现资金平衡。

任务三：开展完善社区建设

核心方向：15 分钟生活圈、嵌入式养老托育、社区助餐 / 健身设施

可申请资金及政策依据：

1.专项债 - 社会事业类

• 支持领域：社区服务中心、养老托育设施、便民市场

• 政策依据：《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）》（自然资办发〔2023〕47 号）

2.中央预算内投资 - 社会事业专项

细分渠道：

• 养老方向：积极应对人口老龄化工程专项

• 托育方向：普惠托育服务体系建设专项

• 便民方向：一刻钟便民生活圈试点补助

3.政策性金融工具 - 消费领域基础设施

• 适用场景：社区商业综合体、智慧社区服务平台建设

• 要求：需明确服务覆盖人口（原则上≥5000 人）及运营方案

典型案例：万载县 2025 年投入 56.17 亿元建设完整社区，其中 2.3 亿元来自中央预算内投资，重点打造 20 处 “城市书屋”、8 处体育小游园，通过专项债配套建设社区养老驿站，实现 “公益 + 微利” 运营。

任务四：推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造

核心方向：老旧街区文旅赋能、厂区转型产业园、城中村 “拆整结合”（严禁大拆大建）

可申请资金及政策依据：

1.中央预算内投资 - 城市更新专项

• 重点支持：城中村整治提升、老旧街区历史风貌保护、厂区工业遗产活化

• 政策依据：《住房城乡建设部关于推进城市更新试点工作的通知》

• 试点城市倾斜：2025 年 20 个试点城市（如北京、广州、成都）可获额外补助

2.专项债 - 城市更新综合专项

• 创新模式：“肥瘦搭配”（如城中村改造捆绑周边商业用地开发收益）

• 要求：城中村项目需纳入国家 300 个改造计划名单（2025 年新增 50 个城市）

3.超长期特别国债 - 文旅设施更新

• 支持领域：老旧街区智慧旅游设施（如导览系统、数字化展陈）

• 政策依据：《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》（国发〔2024〕7 号）

创新实践：广州城中村改造采用 “居民自筹 30%+ 政府补贴 20%+ 社会资本 50%” 模式，居民可提取公积金（每户最高 15 万元）；成都清江社区通过让渡 15 年经营权，吸引企业投资改造老旧厂区，建成社区综合体。

任务五：完善城市功能

核心方向：平急两用设施、适老化 / 适儿化改造、全民健身 / 新型文化空间

可申请资金及政策依据：

1.专项债 - 城乡冷链物流 / 社会事业类

• 平急两用设施：应急仓储、临时医疗点（按 “平急结合” 设计）

• 适儿化改造：儿童友好城市服务设施（如口袋公园、儿童活动中心）

2.中央预算内投资 - 医疗卫生 / 体育专项

• 医疗应急：公共卫生应急救治能力提升专项（支持社区医院急救站建设）

• 体育设施：全民健身中心建设专项（要求人均体育用地≥0.2㎡）

3.政策性金融工具 - 体育基础设施

• 适用场景：大型体育公园、社区嵌入式健身中心

• 要求：需明确运营主体（可委托专业机构运营）

典型案例：万载县 2025 年建成妇幼保健托育中心、人民医院南部院区，资金来源中中央预算内投资占 40%，专项债占 35%，同步通过政策性金融工具支持 3 所街道养老服务中心建设，实现 “医疗 + 养老 + 托育” 功能整合。

任务六：加强城市基础设施建设改造

核心方向：地下管廊、供水 / 污水 / 垃圾处理、防洪排涝、智慧市政（城市生命线）

可申请资金及政策依据：

1.超长期特别国债（核心支持渠道）

• 2025 年额度：1.3 万亿元中 1350 亿元专项用于地下管网（燃气、供水、排水）

• 新增支持：智慧管网改造（如漏水监测系统、AI 调度平台）

• 政策依据：《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》（2024 年 7 月）

2.专项债 - 市政基础设施类

细分领域：

• 供水：供水管网漏损治理（要求漏损率≤10%）

• 污水：污水处理厂提标改造（需达到一级 A 排放标准）

• 垃圾：生活垃圾焚烧发电、餐厨垃圾资源化利用

• 政策依据：《自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（自然资办发〔2024〕25 号）

3.中央预算内投资 - 污染治理 / 排水专项

• 支持领域：城市黑臭水体治理、防洪排涝设施（如雨水管网、调蓄池）

• 补助比例：东部地区 30%、中西部 50%、东北地区 60%

典型案例：南宁市 2025 年争取超长期特别国债 7.66 亿元用于排水防涝，中央预算内投资 3.96 亿元更新燃气管道 70 公里，通过专项债 3.63 亿元保障污水管网运维，实现 “管网更新 + 智慧监测” 一体化。

任务七：修复城市生态系统

核心方向：山体 / 湿地修复、黑臭水体治理、城市绿道 / 口袋公园建设

可申请资金及政策依据：

1.专项债 - 生态环保类

• 支持领域：重点流域治理、矿山生态修复、城市湿地保护

• 政策依据：《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）》

2.中央预算内投资 - 污染治理专项

细分支持：

• 水生态：黑臭水体巩固治理（需提供水质监测数据）

• 土壤：污染地块风险管控（需编制修复方案）

• 绿化：城市绿道网络建设（要求每公里投资≤500 万元）

3.政策性金融工具 - 绿色低碳转型

• 适用场景：生态修复 + 文旅融合项目（如修复后山体建设观景平台）

• 要求：需测算碳减排量（原则上每亩修复地块年减排≥0.5 吨 CO₂）

典型案例：南宁市 2025 年投入 8.95 亿元用于污水处理（专项债占 60%），争取中央水污染防治资金 2403 万元开展水源地整治，同时通过政策性金融工具支持南湖、民歌湖水质监测系统建设，实现生态修复与监测同步。

任务八：保护传承城市历史文化

核心方向：历史建筑修缮、文化遗产活化（如非遗工坊、文创空间）

可申请资金及政策依据：

1.中央预算内投资 - 文化保护传承专项

• 支持领域：国家级文保单位修缮、历史文化街区保护

• 政策依据：《中共中央办公厅国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》

• 补助标准：按修缮面积补助（每平方米 800-1200 元）

2.专项债 - 文化旅游 / 城市更新类

• 适用场景：历史街区改造（如周口沙南老街）、非遗展示中心建设

• 要求：需保留原风貌，商业开发比例≤30%

3.超长期特别国债 - 文旅设备更新

• 支持领域：历史建筑数字化保护（如 3D 扫描、VR 展示系统）、文创产品开发设施

• 政策依据：《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》

典型案例：周口市沙南老街改造项目总投资 3.5 亿元，使用专项债 2 亿元（占比 57.14%），资金用于文物修缮、民俗展示街巷改造，通过门票、商业租赁实现收益平衡，预计年收益率达 4.8%。

二、资金申请核心策略与避坑指南 

（一）四大关键申报原则

1.政策衔接优先

所有项目需纳入《城市更新专项规划（2024-2030 年）》，提前完成 “城市体检”，明确需求清单（参考万载县 “三张清单” 模式）

2.前期要件齐全

立项、可研批复、用地预审、环评是必备材料，专项债项目需额外提供收益测算报告

3.资金不重复申报

同一项目不得同时申请超长期特别国债与中央预算内投资（可分不同子项申报）

4.收益平衡为基

专项债、政策性金融工具项目需提前规划收益来源（如停车费、商业租赁、服务费），确保可持续运营

（二）不同资金渠道申报时序

资金类型	申报时间窗口	关键节点要求
中央预算内投资	每年 9-12 月	次年 3 月前完成项目入库
超长期特别国债	每年 3-4 月、9-10 月	项目周期≥15 年，需全生命周期方案
专项债	7-9 月（提前批）	收益 / 本息比≥1.1 倍
专项债	次年 3-6 月（常规批）	开工率≥30%
政策性金融工具	滚动申报	资本金缺口≤50%

（三）常见误区与规避方法

1.误区 1：过度依赖政府资金

规避：采用 “政府资金（30%）+ 社会资本（50%）+ 居民自筹（20%）” 模式，通过 REITs、特许经营吸引市场主体（如深圳保障房 REITs）

2.误区 2：项目成熟度不足申报

规避：提前 6-12 个月谋划，完成可研、设计等前期工作，专项债项目需确保资金下达后 3 个月内开工

3.误区 3：忽视绩效评价

规避：在申报阶段明确绩效目标（如改造后居民满意度≥90%、设施使用率≥85%），定期开展自评

三、总结 

城市更新八大任务的资金匹配需遵循 “任务特性定方向、资金要求定渠道、项目收益定规模” 原则：

纯公益性项目（如危旧房改造、生态修复）：优先对接中央预算内投资 + 专项债；

长期战略项目（如地下管网、历史文化保护）：重点申请超长期特别国债；

有收益项目（如老旧街区、社区商业）：组合使用专项债 + 政策性金融工具 + 社会资本。

地方政府需建立 “住建牵头、多部门协同、金融机构参与” 的工作机制，提前储备项目库，动态更新资金需求，确保城市更新任务落地见效。

中财君正协助地方政府在政策机遇期科学谋划城市更新项目，把握"精准匹配+合规推进"原则，高效统筹资金与资源，探索科学合理的城市更新实施路径，并创新投融资模式助力项目顺利落地。