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2026年3月16日，一份关乎深圳城市更新格局的重要文件正式施行——由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合印发的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号，以下简称《通知》）。这份新政自发布之初便引发业内高度关注。在当前房地产市场止跌回稳的关键时期，深圳此次以“法治化、市场化”为原则，针对城市更新项目中的保障房配建、土地移交率等核心痛点进行优化调整。新政具体有哪些干货？对开发商、业主以及市场意味着什么？本文将结合官方文件及解读，剖析本次新政的三大关键变化。
这一变化一方面降低了隐性成本。允许结合实际灵活调整移交率，有助于有效控制开发商的用地成本。若移交率适度下调，开发商将获得更多可售面积，从而提升项目收益率。另一方面简化了审批流程。取消计划调整程序，缩短了项目周期，加快了资金回笼速度。
一、土地移交率优化：流程简化，底线不松
核心变化：调整程序简化，不再履行复杂的计划调整程序。在过去的城市更新中，土地移交率（即开发商无偿移交用于道路、学校、公园等公共设施用地的比例）有刚性要求。如果项目想调整，必须走复杂的计划调整程序，耗时较久、流程繁琐。新政对此进行了优化。根据《通知》要求，对于未完成规划审批的城市更新项目，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，征求辖区政府及相关职能部门意见后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。
二、保障房配建要求调整：从“捆绑”到“松绑”
核心变化：新启动项目原则上不再强制配建保障房。此前，深圳的城市更新项目中，开发商通常需要配建一定比例的保障性住房，以此换取容积率奖励。而在实际操作中，这种“捆绑”模式在一定程度上增加了开发成本，拉长了项目的算账周期。《通知》对此进行了明确优化，区分了两种情形：1.已过审项目，照旧执行。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行，确保政策延续性。2.新项目，原则不配建。对于未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。这一变化并非意味着深圳不再建设保障房，市相关主管部门、各区政府将通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等多种渠道，统筹落实保障性住房建设筹集要求。简单来说，保障房的来源从“配建”转向了“收购/盘活”，政府通过收购存量商品房作为保障房，既完成了保障房筹集任务，又有助于消化市场库存，实现“一箭双雕”。特别需要注意的是：旧工业区改造保障性住房项目（即“工改保”）不适用此条款，继续按原有规定执行。
三、“清调供”盘活存量：让停滞项目重新“算过账”
核心变化：明确新政适用范围，赋予存量项目更多灵活性。此次新政的另一个亮点，是明确了与“清调供”政策的衔接规则，为那些陷入僵局的存量项目提供了盘活路径。《通知》明确，新政主要适用于两类项目：一是未完成规划审批的项目；二是适用“清调供”手段盘活并重新编制规划的项目。针对“清调供”盘活项目，新政给出了两种灵活的规划编制方式：1.全面重构。重新编制规划的项目，土地移交率及保障房配建要求可按新政执行。2.局部微调。允许只对部分规划进行调整，局部调整部分按新政执行，土地移交率按城市更新单元整体核算；未调整部分按原规划执行。这种“老项目老办法、新项目新办法、局部调整按新办”的规则，既尊重了历史，又兼顾了现实，具有很强的实操性。
四、 政策影响
本次新政的出台，并非简单的政策放松，而是深圳在“存量时代”盘活城市资产的关键一步。1.修复市场动力。新政通过降低土地移交率和取消保障房配建，减轻开发主体公共配套负担，推动停滞项目重启，稳定市场预期。2.优化保障模式：政府统筹筹集保障房，兼顾民生需求与市场去库存。3.强化金融支持。《通知》明确提出，鼓励金融机构通过信贷、并购贷款缓解市场主体资金压力，支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。
五、合规风险提示
1.节点判断是关键：以规划审批完成时间划分新旧规则，已批规划不得擅自变更。2.基准移交不突破：土地移交可优化流程，但不得低于基准要求，公共利益底线不可破。3.工改保严格受限：保障房松绑不适用于工改保项目，切勿误读适用。4.程序合规留痕：调整移交率必须完成部门征求意见，完善书面流程与档案。
