日前，《城阳区城市更新专项规划（2023-2035年）》印发公示：

规划定位本规划是国土空间规划体系的专项规划，落实《城阳区国土空间分区规划（2021-2035年）》、衔接《青岛市城市更新专项规划（2021－2035年）》，提出城阳区城市更新的总体目标、资源规模及更新分类、更新策略、分区指引等，指导下层次更新实施年度计划、更新片区（单元）规划、更新项目实施方案，引导城市更新工作有序开展。

（五）总体目标

通过实施城市更新行动，支撑国土空间规划目标落地。聚焦“城市结构重塑、产业转型升级、城市活力提升、人居环境改善、城市承载力升级、生态环境修复”具体任务，全力推进存量空间提质增效。

（六）规划范围

规划范围为城阳区城镇开发边界范围（不含青岛国家高新技术产业开发区），总面积约为256.85平方公里。

（七）规划期限

规划期限为2023年至2035年。

二、城市更新实施范围

（一）更新实施对象

以第三次国土调查的产权地籍数据为基础，深化细化《青岛市城市更新专项规划（2021-2035年）》识别的更新对象，同时纳入城阳区已明确的低效用地及街镇近五年计划更新用地作为新增更新对象，将城市更新对象分为老旧小区、城中村、老旧商业街区、老旧厂区、其他更新区等类型。

1.老旧小区

指建成年代久远、建筑质量较差、公服市政设施难以满足居民使用且不满足抗震、消防等规范的住宅区。

2.城中村

指城镇开发边界内建筑质量较差、难以满足抗震、消防要求、环境品质亟待提升，位于城市建设重点区域的低矮民房。

3.老旧商业街区

指布局散乱、环境品质差、烂尾项目或建筑破旧废弃闲置的商业商务空间。

4.老旧厂区

指污染严重、效益较低、与青岛市产业发展方向不符、与城阳区发展方向不符的产业用地。

5.其他更新区

指需完善提升服务功能和品质的公共开放空间、基础设施、公共服务设施等用地及政府认定的其他更新区。

（二）更新对象空间分布

城阳区城镇开发边界范围内（不含高新区）更新对象约94.13平方公里。其中，老旧小区约4.51平方公里；城中村约19.03平方公里；老旧商业街区约4.75平方公里；老旧厂区约53.28平方公里；其他更新区约12.56平方公里。

（三）城市更新方式

城市更新方式分为拆除重建和改造提升两种类型。

拆除重建：在改造提升难以实现城市功能与环境改善的情况下，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧、不符合城市发展要求的建筑进行拆除重建的更新方式。改造提升：完善交通、市政、公共服务、消防等配套设施，进行环境整治、海绵城市建设和建筑节能改造，适度改扩建和加建，优化建筑使用功能的更新方式。

城阳区城镇开发边界范围内（不含高新区）更新对象约94.13平方公里，改造提升为主的用地约54.18平方公里，拆除重建为主用地约39.95平方公里。

三、城阳区城市更新总体策略

（一）结构重塑

聚焦城市发展走廊，依托轨道站点更新触媒，支撑“一心、三轴”的空间结构。

1.强化区域发展走廊，重塑空间格局

三轴：以轨道1、7号线为依托的城市综合功能主轴、以轨道10、18号线为依托的科创功能集聚轴、以轨道9、16号线为依托的岙东路城市功能轴。

围绕三条都市走廊上的TOD节点，以“站点+中心、站点+产业、站点+居住”等多种模式打造活力综合体，充分发挥轨道对城市结构优化的带动作用，推进站城一体化更新。

2.聚焦重点更新版块，培育中心职能

一心：以白沙河北岸为空间载体，发挥区位交通与白沙河自然景观资源优势，重点发展创新服务、国际消费、文化等市级服务功能，形成服务带动大北岸地区发展、面向胶东经济圈的综合服务中心。

塑造城阳区综合服务中心，重点建设白沙河城市副中心及周边地区，划定白沙河北片区、棘洪滩街道片区、白沙河南片区、城阳北片区四个重点更新区域，优先推动更新培育核心功能，打造高质量城市核心板块。

白沙河北片区：打造青岛市城市副中心，鼓励活化利用流亭机场跑道、航站楼等存量空间，引入大型会议展览、文化创意、时尚消费等现代服务业，建设体验式主题公园，预留高等级公共服务设施用地，打造胶州湾北部综合功能中心。

棘洪滩街道片区：落实工业控制线，传承工业文脉，引入科技研发、创新创意等新兴产业，激发新增长动能，带动老工业区转型发展，打造科技创新区。

白沙河南片区：导入科技研发、商业商务、企业总部、文化创意等新兴产业，建设以科研创意、都市产业为主题的都市产业园区。

城阳北片区：以吸引高新技术企业和人才为导向，建设生产舒心、生活温馨、环境宜人的产城融合示范区。

（二）产业升级

1.聚焦并坚守工业控制底线

按照坚守产业空间、提高产业发展质量的要求，优先推动工业用地控制线内用地的更新，并严格遵循工业用地控制线管控要求。其中一级工业用地控制线的工业用地25.5平方公里，二级工业用地控制线的工业用地1.5平方公里，共计27.0平方公里。

2.多手段提高产业空间质量

结合现状实际，因地制宜采取一种或者多种更新方式，提出针对性的改造重点。针对基础条件较好的工业园区，对基础设施、生产性服务设施、公共服务设施、产业功能业态、环境品质及运营管理等方面进行改造整治、升级完善；针对现状低效产业空间，结合工业园区升级改造要求与产业更迭需求，以片区空间载体重塑、产业全面更迭升级为目标，通过拆除重建方式推动原有地块或片区实现二次开发。

引入政府、土地使用权人、城中村村体经济组织、市场主体等各种实施主体，鼓励探索收储、招拍挂、自改、市场化运作等多种土地利用方式，推动城市更新模式创新。

整理集中连片的产业空间，加大规模化的产业空间供给，推进连片拆除重建试点片区。优先推动现有产业效益较低、开发强度较低、建筑质量较差的产业园进行连片改造。

结合考虑片区功能完整性、系统性和项目可实施性，以现状或规划道路、自然山体、河道等为界划定5个连片拆除重建试点，约180公顷。后续根据更新实施情况，具体边界范围可优化调整。

3.完善产业配套推动产城融合

按照产城融合发展的要求，工业控制线内更新项目适度提高功能复合度，完善必要的生产和生活服务，允许连片改造项目指标跨宗地核算，形成服务更优的产业邻里。工业控制线外更新项目完善与园区人口构成匹配的住房和公服，服务产业升级。

城市更新项目结合园区主导产业类型和主要产业环节优化相关功能布局，其中高端制造型园区以传统优势产业用地为主，战略新兴产业为补充，增加商业服务功能；产创孵化型园区以战略新兴产业为主，增加商业、居住和公共服务等功能；新兴产业型园区以战略新兴产业和传统优势产业为主，增加商业、居住和公共服务等功能；产企总部型园区以新兴产业和总部商务为主，增加商业和公共服务等功能。

（三）服务提质

1.优先保障公共服务设施落地

加大城市更新对市级、区级、街道级公益设施的落地支持。以解决公共服务供给短板为导向，结合城市更新推进时序，加快教育、医疗卫生、养老、生活服务、便民商业等公共服务设施配套完善，提高市民生活品质。

提高城市更新对十五分钟生活圈服务设施的配建力度。通过涉及生活圈设施完善的城市更新项目，推动基层公共服务均衡发展，加速推进配套薄弱片区补齐社区基础服务配套设施，提高社区生活的幸福感。

强化城市更新与交通设施建设的实施协同。优先推进涉及大型设施落地的城市更新项目，出台对设施落地的激励政策。通过单个更新项目、多个更新项目联动、更新项目与增量用地开发联动等解决交通设施落地问题。通过城市更新加快支路网建设，打通断头路、改善微循环，补充公交场站与停车设施。

2.有序推进城中村改造增加住房供应

有序推进拆除重建主导区城中村拆建，提高住房供应，按照绿色、低碳、宜居的要求，建设功能复合、持续发展的城市未来社区。

结合综合治理与城市修补开展改造提升主导区内的城中村提质，营造住有所居、环境宜居、全龄关怀、低碳韧性的宜居社区。建立整村更新的实施机制，采取政府统筹、市场运作、村民参与的模式，建立健全城中村更新协商平台。

3.多渠道推动老旧小区治理提升人居品质

老旧小区以改造提升为主要更新方式，根据改造需求确定改造内容，通过基础类、完善类、提升类三种改造类型，强化社区治理。基础类改造以保障日常生活需求与安全需求为原则，发挥政府主导作用，做到应改尽改；完善类改造在保证居民便利，改善生活前提下，探索“居民自筹”、“政府+居民+社会资本”等提升模式；提升类改造按照政府引导、市场化运作的模式，丰富社区功能，助推老旧小区高质量更新。

（四）魅力再现

1.打通蓝绿空间，共建山海互联的游憩系统

加强城市更新项目与“一带、两区、六廊、一网”山海景观游憩体系建设的协同度。强化城市更新与山海景观游憩系统的统筹设计、精细化管控，提升滨海岸线休闲带的多元复合活力，改善恢复崂山西麓山体林相与大沽河湿地植被，强化白沙河、墨水河、祥茂河、洪江河等河湖水系绿色生态走廊建设。

2.落实公园绿地，支持四级“公园城市”建设

通过城市更新提高公园覆盖，促进“自然、城市、社区、口袋”四级公园体系建设。在城市更新中同步推进公园建设与改造提升，维育郊野公园，增补城市综合公园、社区公园等绿地空间，提高城市空间品质，增强城市生态韧性与生态宜居性。

3.传承历史人文，加强文化资源的保护与利用

推动历史人文保护利用与城市更新结合，围绕海洋渔盐、古建墓葬、流亭航空、红色史迹4大人文魅力片区，通过建筑改造、业态导入、环境提升、演艺活动等城市更新手段促进历史文化遗产活化利用，活态展示城阳特色人文魅力。

4.彰显独特风貌，凸显“山河城湾韵”城市魅力

遵循《城阳区国土空间分区规划（2021—2035年）》划分的魅力山前、田园湿地、滨海湾韵、活力中心、品质宜居、现代产业五类特色风貌分区，因地制宜推进城市更新，通过城市更新加强城区风貌管控，推动城区整体风貌提升，凸显城阳“山河城湾韵、田园乡野观”交融共生的城乡整体风貌形象。

四、城市更新总体布局

强化国土空间规划城市发展结构，引导更新资源向重要轴带与核心集聚，实现“强中、优北，两翼协同”。“强中”即强化中部，释放流亭机场、白沙河和胶济铁路沿线片区，通过城市更新，支撑青岛城市副中心和宜居宜业活力城区建设。“优北”即优化北部，通过城市更新，推进轨道交通示范区产业升级和产城融合，形成创新产业引领高地。

“两翼协同”重点结合“一脊、一脉、两轴、一廊、三心”推进城市更新，强化城市主框架，推进城阳的整体协同发展。“一脊”即白沙河城市副中心——棘洪滩街道片区——城阳中心更新脊。“一脉”即东西向科创功能聚集轴功能动脉。“两轴”即东部更新协同轴与西部更新活力轴。“一廊”即山海城生态走廊。

五、城市更新指引

（一）城市更新分区指引

依据国土空间片区边界、城镇开发边界、街道行政边界及城市道路、自然边界等，划定九大更新片区，其中重点更新片区四个，分别为棘洪滩街道片区、白沙河北片区、白沙河南片区、城阳街道片区；一般更新片区5个，分别为夏庄街道片区、上马街道片区、红岛街道片区、惜福镇街道片区、河套街道片区，明确城市更新重点方向。

（二）白沙河北片区

白沙河以北、墨水河以东、青银高速以西的白沙河北岸区域，占地面积约34.3平方公里。更新对象主要为老旧厂区、城中村、其他更新区，更新方式以改造提升和拆除重建为主。更新目标是大力提升综合服务能力及城市环境，推进白沙河城市副中心建设。

城市结构方面，聚焦城市综合功能轴沿线和白沙河副中心、4处TOD节点城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进流亭产业园城市更新。公共服务方面，加快推动市级文化设施落位，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，提升文阳路，支持河东路、迎宾路建设，加密次支路网。城市活力方面，推动白沙河、墨水河沿岸景观提升与更新项目相互协同，启动流亭机场跑道改造，凸显航空文化和影视IP。

（三）城阳街道片区

青银高速以东、青龙高速以西的城阳街道片区，占地面积43.7平方公里；更新对象主要为城中村、老旧商业和老旧厂房，更新方式以改造提升和拆除重建为主。更新目标是加快提升中心活力和形象，改善人居环境，推动园区提质升级。

城市结构方面，聚焦正阳路、靖城路、中央综合服务轴沿线和城阳中心、3处TOD节点城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进古庙工业园、城阳工业园城市更新，并于仲村工业园区试点低效产业空间连片拆除重建。公共服务方面，推动区级医院、教育设施、福利设施落地，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持文阳路改造，加密次支路网。城市活力方面，推动墨水河、虹子河两侧景观提升与沿线更新项目相互协同，凸显古建文化和古墓葬文化。

（四）棘洪滩街道片区

棘洪滩街道片区占地面积46.8平方公里。更新对象主要为老旧厂房和城中村，更新方式以改造提升和拆除重建为主。更新目标是加快提升产业质量和城市综合服务水平，支持创新中心建设；

城市结构方面，聚焦中车大道和岙东路轴带沿线、国创中心—综合服务中心、产城融合服务中心、3个TOD站点城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进高铁国创中心集成电路产业园、绿色低碳、轨道交通装备产业园城市更新，并于高铁国创中心集成电路产业园中试点低效产业空间连片拆除重建。公共服务方面，推动区级文化、教育落地，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持华中路、安顺路、白沙湾路建设，加密次支路网。城市活力方面，推动祥茂河、洪江河、墨水河沿线景观提升与更新项目相互协同，提升盐务专线和春阳路两侧绿地景观。凸显轨道交通文化和古建文化。

（五）夏庄街道片区

青龙高速以东、崂山水库以西夏庄街道片区，占地面积48.6平方公里。更新对象主要为老旧厂房、城中村和老旧商业，更新方式以改造提升和拆除重建为主。更新目标是沿主要轴带，有序推进服务完善、产业升级和形象提升。

城市结构方面，聚焦王沙路发展轴沿线和休闲服务中心、5个TOD节点的城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进白沙河南、电子信息、建材及中电科、玉皇岭产业园城市更新，并于中电科产业园、白沙河南产业园试点低效产业空间连片拆除重建。公共服务方面，推动区级文体、卫生及养老设施落地，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持宁城路、南流路、瑞金路打通；王沙路、天风路拓宽；天康路建设，加密次支路网。城市活力方面，推动白沙河两侧景观提升与更新项目相互协同，打造白沙河生态廊道。活化利用历史文化要素，开展主题教育。

（六）白沙河南片区

白沙河以南、墨水河入海口以东、重庆北路以西的白沙河南岸片区，占地面积约15.86平方公里。更新对象主要为老旧厂区、城中村、其他更新区，更新方式以拆除重建和改造提升为主。更新目标是建设科研创意、都市产业为主题的功能区。

城市结构方面，重点聚焦白沙湾路轴带沿线及东西两侧TOD节点城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进白沙河南产业园城市更新。公共服务方面，推进市级教育设施的提升完善，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持白沙湾路建设，加密次支路网。城市活力方面，打造女姑山生态公园核，推动白沙河南侧及环胶州湾海岸带景观提升与更新项目相互协同，提升片区综合环境品质。

（七）上马街道片区

凤祥路以南、河东路与青兰高速以北、祥茂河以西的上马街道片区，占地面积约26.18平方公里。更新对象主要为老旧厂区、城中村，更新方式以拆除重建和改造提升为主。更新目标是沿主要轴带完善服务配套，提升公共环境和城市形象。

城市结构方面，聚焦岙东路、正阳路轴带沿线和创享城心、活力都心、4个TOD节点的城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进李仙庄、东部工业园、科研中心、科研创新基地的城市更新。公共服务方面，推动区级教育、文化设施落地，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持华中路、龙翔路、河东路、凤祥路建设，加密次支路网。城市活力方面，推动祥茂河两侧景观提升与更新项目相互协同。

（八）红岛街道片区

新悦路以南、华中南路至胶州湾围合的红岛街道片区，占地面积约30.24平方公里。更新对象主要为城中村、老旧厂区，更新方式以拆除重建为主。更新目标是配合城市建设，完成土地整理，提升城区生活品质。

城市结构方面，结合岙东路轴带及现状成熟集中建成区落实更新安置区，快速培育城市氛围。产业方面，稳步推进肖家工业园区城市更新。公共服务方面，推动市级卫生、教育设施落地，结合城中村拆除重建完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持田海路、崇仁路、聚贤桥路及登云路建设，加密次支路网。城市活力方面，推动红岛中央绿地、滨海绿地建设与更新项目相互协同，保护渔村民俗，传承渔家文化。

（九）惜福镇街道片区

龙青高速以东，崂山西麓以西围合的惜福镇街道片区，占地面积约21.39平方公里。更新对象主要为老旧厂区、城中村，更新方式以改造提升和拆除重建为主。更新目标是沿主要轴带，有序推进服务完善、产业升级和形象提升。

城市结构方面，聚焦王沙路、铁骑山路轴带沿线和3处TOD节点城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进青特、北部、南部、阳光健康生态工业园城市更新。公共服务方面，推动区级教育、文化、卫生设施落地，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持王沙路、铁骑山路改扩建，加密次支路网。城市活力方面，稳步推动惜福镇北河、曹村河及傅家埠北河两侧景观带提升与更新项目协同，强化铁骑山——红色文化、百福庵——“福”文化及下书院——国学文化在城市更新建设中的体现，提升城市内涵。

（十）河套街道片区

正阳西路以南、丰和路以西，前海路以北、大沽河以东围合的河套街道片区，占地面积约28.57平方公里。更新对象主要为老旧厂区、城中村，更新方式以改造提升和拆除重建为主。更新目标是沿主要轴带完善服务配套，提升公共环境和城市形象。

城市结构方面，聚焦青兰高速、红岛站轴带和商务服务中心、2处TOD节点城市更新，强化片区结构。产业方面，稳步推进河套工业园、综合保税区及周边区域城市更新。公共服务方面，推动区级卫生、教育设施落地，沿轴带有序推动城中村和老旧小区更新，并完善15分钟生活圈服务配套。交通方面，支持安和路、文海路建设，加密次支路网。城市活力方面，推动片区内部河流两侧景观提升与更新项目相互协同。

六、城市更新单元划分

（一）更新单元划分原则

1.衔接国空，利于传导

更新单元的范围应与国空管理单元范围尽可能保持一致，不一致的可因地制宜，根据更新对象进行调整。

2.功能协调，易于统筹

为统筹推动区域整体更新，更新单元内功能相对一致，文化、产业、居住、商业等主导功能明确。

3.规模适中，便于管理

以主要道路、自然、行政边界等为边界，更新潜力用地相对集中、更新单元规模适当，与重大项目实施相衔接，便于公共空间、配套设施、产业空间建设管理。

注:更新单元范围可根据后续更新图斑改动或实际情况因地制宜进行弹性调整，已批更新单元规划按原范围更新实施。

（二）更新单元划分及功能指引

规划区内共划定6类71个更新单元，其中商业商务型更新单元4个、生活服务型更新单元33个、综合服务型更新单元12个、产业主导型更新单元17个、战略预留型更新单元3个、郊野单元2个。更新单元从落实国空发展要求与发展目标、明确更新单元更新类型与主要更新方式以及提出更新单元的更新重点等三个方面进行管控。

各片区范围内更新单元情况如下：白沙河北片区共划定更新单元7个，总更新对象面积2009公顷；城阳街道片区共划定更新单元12个，总更新对象面积1064公顷；棘洪滩街道片区共划定更新单元11个，总更新对象面积1756公顷；夏庄街道片区共划定更新单元12个，总更新对象面积1499公顷；白沙河南片区共划定更新单元4个，总更新对象面积638公顷；上马片区共划定更新单元6个，总更新对象面积569公顷；红岛街道片区共划定更新单元6个，总更新对象面积518公顷；惜福镇街道片区共划定更新单元6个，总更新对象面积725公顷；河套街道片区共划定更新单元7个，总更新对象面积635公顷。

（三）城市更新近期指引

1.近期城市更新目标

聚焦核心板块，加快青岛城市副中心城阳区各组团中心建设，强化三大轴线，推动国空一心三轴主框架尽快落实。综合运用连片改造、综合整治、企业自改等多种模式对旧工业区进行提质增效，快速形成试点。提高城市更新项目与近期重大设施的协同度，快速提升中心区服务能级，完善重大产业平台周边配套服务水平。强化山海走廊沿线城市更新风貌管控，加强历史文化资源活化利用，彰显城阳魅力。

2.近期更新重点单元

城阳区近期更新单元重点聚焦核心区域与轴带、重大产业平台与专业化园区、山海走廊沿线、历史文化资源集中区域，共确定4类22个近期重点更新单元。其中商业商务型更新单元2个、生活服务型更新单元8个、综合服务型更新单元3个、产业主导型更新单元9个。

3.近期更新项目库结合近期更新目标以及城阳区已列计划城市更新和城市建设区级攻坚项目，重点谋划产业升级、结构重塑、服务提质、魅力再现4大类73项城市更新项目。

七、实施保障

（一）优化更新管理体制机制

强化城市更新统筹，探索建立更新管理模式，落实各职能部门责任，明确议事规则。以高效决策、高效推进为目标，不断完善多元主体协商、多部门协同、专家技术支持及公众参与的工作机制。

（二）完善更新配套政策法规体系 

紧密跟进现有政策在更新实施中的应用情况，结合城市发展需要与更新实施评估情况完善城市更新相关政策。逐步建立“1+N”涵盖法规、政策、操作流程、技术标准等多层次、覆盖全生命周期的城市更新政策包，系统推进城市更新行动。

（三）优化更新规划计划传导体系

完善城市更新五年规划、城市更新年度计划管理层次，与国土空间规划及国民经济和社会发展五年规划的编制层次衔接。有效分解城市更新总体目标，合理确定五年阶段目标、年度目标与结构目标，有序推进全区城市更新工作。

牢牢把握城市更新单元作为更新空间统筹和权责分配的核心抓手，加快完善更新单元规划编审要求，强化政府统筹与管控。

（四）探索适应存量管控的详细规划编制改革

响应《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》，探索建立“单元+地块”详细规划分层编制和分级审批管控体系。提高详细规划的编制弹性以应对城市更新的复杂性、综合性与不确定性。