深圳政策｜《关于规范城市更新实施工作的若干意见》

《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，现已经市政府同意，正式印发。

政策包括：加强计划统筹管控、合理优化规划指标、优化用地管理机制、落实税收优惠政策、加大融资支持力度、推动多元化安置补偿、提高行政审批效率、促进项目实施等八大方面内容。

政策要点内容

一   计划管控全面收紧

1、严控新增项目：除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外，审慎新增城市更新单元计划。

2、完善"有效期"制度：

1）城市更新单元计划公告未明确有效期且城市更新单元规划未经批准的，自本意见施行之日起30日内，统一按《计划管理规定》设置有效期；不具备可实施性的项目，按程序确认后公告失效。

2）已明确有效期的城市更新单元计划，因政府原因导致超过计划有效期的，可从本意见施行之日起或原城市更新单元计划有效期截止之日起顺延，单次顺延时间不超过1年。

3）计划有效期届满前3个月应进行规划草案申报，规划草案完成公示但未获批，需在有效期内按规定上报审批。规划草案公示结束之日起3个月内规划未获批准且已过计划有效期并未完成延期的，计划失效。

3、城中村改造项目：2023年7月24日前计划公告的城中村改造项目，可按既有城市更新模式推进，其他项目需符合以下条件：

1）不超过3000平方米的零星城中村居住用地（总面积不超过拆除范围的10%。

2）2023年7月24日前因落实公共利益用地需要，经区政府或市前海管理局同意提前拆除，且已拆除或虽未拆除但已签搬迁补偿协议并支付搬迁补偿款的城中村改造项目（2年内完成计划公告）。

3）2023年7月24日前已开展城市更新单元计划公示的城中村改造项目（2个月内完成计划公告）。

4）2023年7月24日前已经市政府明确按既有城市更新模式改造的项目。

二  规划指标合理优化

1、商业面积"瘦身"：已批规划但未签土地出让合同的项目，在保持规划批准的非商业类建筑面积不变的前提下，减少商业类建筑面积；

2、容积率松绑：已列入计划但专规未批的城中村改造项目，经区政府确认2年内可确认实施主体的，可按《规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）第八条规定对规划容积进行校核，不受现状容积率不低于2.5限制；

3、合理控制土地移交率：在保障公共利益前提下，合理配置公共利益用地和公共配套设施。

三  多途径促进项目实施

1、加大融资支持力度：

1）允许以“开发企业+融资平台（投资方）+银行+施工企业”多方监管方式替代现金保函，降低企业资金压力；

2）加大融资支持力度，支持金融机构对条件成熟的项目提供信贷服务；

3）鼓励支持金融机构为城市更新项目提供配套金融服务。

2、建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

3、审批流程优化：拆除范围内包含已征转用地或无法注销的产权用地的，优化用地面积，导致项目开发建设用地和相应规划容积扣减的，可非强制性内容的修改程序申请规划修改。

4、优化拆除范围：在公共利益用地面积不减少的前提下，搬迁补偿协议签订面积超95%时，可申请调整拆除范围。

政策原文

原《处理意见三》中提到的：“合理转化已批未建商业建筑面积”、“适当提高居住用地容积”“允许增加居住功能解决回迁需求”等创新举措未延续至新《若干意见》。望该政策出台后，能盘活部分处于停滞状态的更新项目，为市场注入强心剂。